犀牛手札351：大多伦多8月地产报告

2018年9月6日，多伦多地产局主席 Garry Bhaura 公布了大多伦多8月的地产报告。这份报告从总体情况、按房型分类的市场状况和按地区分类的市场状况，三个角度分别呈现了大多伦多目前的房地产数据。下面犀牛也将从这三个角度给大家进行大多伦多房地产市场的详细解析。

咱们先来看市场的整体状况：

如果比较一下7月和8月两个月的数据，我们发现：

1）8月多伦多市区所有房型的均价为78万5千，比去年同期上升了8.4%，但是比上个月下降了4.7%；

2）8月905区，所有房型的均价为75万4千，比去年同期上升了2.6%，比上个月下降了0.4%；

3）不管是416区，还是905区，新盘的数量都在减少，市场进一步萎缩。

结合着上面的变化，我们可以认为目前大多伦多的市场正在发生下面这样的变化：

1）在多伦多市区，8月的数据同比上升8.4%，环比下降4.7%；而上个月的数据是同比上升8.5%，环比下降5.3%。说明在416区，市场的整体趋势仍然保持不变，而绝对数值的下降则开始变缓。

2）在多伦多周边，8月的数据同比上升2.6%，环比下降0.4%；而上个月的数据是同比上升2.7%，环比下降1.5%。说明在905区，市场的整体趋势也是保持不变，绝对数值的下降进一步变小，几乎停止。

3）在市场总体趋势保持不变、价格继续下降但是速度减慢的情况下，新盘数量继续变少，说明虽然买卖双方观望气息仍然严重，但是一致性正在慢慢达成。

接下来咱们来看按房型统计的房地产状况：

从上面的两张按房型统计的市场数据，我们发现：

1）目前416区独立屋的均价为124万，比去年同期上升4.9%，比上个月下降7.9%；

2）目前905区独立屋的均价为90万7千，比去年同期上升0.3%，比上个月上升300多块；

3）目前416区半独立屋的均价为89万，比去年同期下降0.5%，比上个月下降4.7%；

4）目前905区半独立屋的均价为66万8千，比去年同期上升5.1%，比上个月上升9.9%；

5）目前416区镇屋的均价为68万3千，比去年同期下降0.1%，比上个月下降4.9%；

6）目前905区镇屋的均价为61万，比去年同期上升4.6%，比上个月上升0.4%；

7）目前416区公寓的均价为58万5千，比去年同期上升了8.3%，比上个月上升了0.5%；

8）目前905区公寓的均价为44万，比去年同期上升了5.9%，比上个月下降了4.4%。

9）不管是416区，还是905区；不管是同比数据还是环比数据，数据对比都是有升有降，但是下降的项目多于上升的项目；

10）在上面的所有数据中，下降的项目多于上升的项目的同时，下降的幅度也高于上升的幅度。

下面我们来比较一下不同房型的价格关系：

1）目前416区的公寓是镇屋价格的85.7%（上个月是81%），是半独立屋价格的66%（上个月是62%），是独立屋价格的47%（上个月是43%）；

2）目前905区公寓的均价是镇屋的72%（上个月是76%），是半独立屋价格的66%（上个月是70%）；是独立屋价格的48.5%（上个月是51%）；

3）如果仅仅从价格的比例来看，目前905区的镇屋属于相对被低估的状态，大家可以关注。

接下来，咱们来看按地区的市场状况：

上一次的地产报告中，咱们说目前周边的市场已经开始复苏。从这个月的数据表，我们可以进一步证实这种趋势。不仅整体面上的负数大大减少，上升的数值也有所突破。这一点我们不管多伦多还是周边地区的房价，还是从不同的房型的表现来看，都有相同的趋势。

不知道大家有没有注意到，我们从均价得出的结论，似乎和从HPI得出的结论有所不同。犀牛认为，之所以发生这种情况，应该是市场前期进入的投资者正在和自住者发生置换。我们对市场的判断应该以HPI数值为主。

关于HPI和均价的区别，不熟悉的朋友欢迎看看我以前的一篇文章：《犀牛手札328：为什么要用HPI分析房地产？》

最后我们来看一下整体的趋势图：

如果我们同时参考市场的整体状况、分房型的市场统计、按地区统计的市场情况和这张趋势图，我们可以得出下面的结论：在近3年中，多伦多房产在目前的价位上是个节点，拥有大量库存，在没有消化完毕之前，整个市场应该还是徘徊为主旋律。

本文完成于2018年9月9日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。

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