Condo管理费 全解析（犀牛手札349）
不管是买楼花还是买公寓现房，我们一定会问一个问题，就是：管理费多少钱？但是管理费到底是做什么的，相信大部分人不太清楚。今天犀牛就给大家解释解释 Condo管理费 方方面面的知识。
Condo管理费 包含哪些费用
A）Condo的日常运营费用(Operating Fund)，具体又分为以下几项：
- 1）Condo的各种Utilities： 水、电、气、照明、电梯、空调、水泵、排气等
- 2）各种服务人员的工资：保安、清洁工、垃圾清理、洗玻璃、电梯日常维护、电话、空调等等设施的日常维护
- 3）有些偏远一些的Condo，比如滑铁卢的不少项目都有到市区的班车，这些杂费也要计算在内。
B）Condo的储备金（Reserve Fund），一般用来支付Condo的各种资本支出（Capital Spending）
- 1）电梯修理、地毯地板更换、门锁更换、各种标示的更换、各种设施、设备的更换维修
- 2）Reserve Fund调拨的钱直接来源于Operating Fund，具体调拨多少，要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定
公寓内、Parking和Locker的管理费
所有的管理费肯定由业主来付的。现在很多Condo，Parking和Locker要单独收管理费，也是由业主付的。
Condo管理费 如何计算
管理费计算的基本原则是：住户的实际使用面积（不算阳台）x（乘以）分摊到每尺的费用$/sq.ft.。业主最终要付的管理费就是：Condo面积x单位面积管理费+车位管理费+Locker管理费。
影响 Condo管理费 高低的因素
1）房龄
楼越新，需要花钱的地方就少。
- 每过3年，Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。
- 当Condo过了5年之后，很多潜在的更换项目会被仔细考量，为了应对未来的资本支出（7-8年），可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund，保证需要钱的时候，钱是足够支取的。
- 10年+的楼，需要换的东西可能更。
多所以买公寓楼的话，3-5年新的房相对比较保险。新房虽然管理费地点，但是售价肯定更高，这个看买家最后的取舍。
2）楼里的设施
每多一些公共设施，如多一个游泳池、多一个保安；多一个娱乐设施；多一个客房等等，管理费都会上升。
3）建筑本身的建筑质量
房子本身建的好，后期的支出就少。有些楼由于质量不佳，入住后一两年就开始需要维修，管理费就会很快增加。因此在购房时选择口碑好的开发商十分重要。所有大厦的管理费都会涨，但是涨得快还是慢，主要还是在于建筑质量的控制。
4）管理公司的水平
现在我们都知道，在一栋大楼里面，需要管理的事情特别多。如何最大优化能够控制的资源，就成了一项很考核管理人员本领的事情。管理公司水平的高低，对管理费的高低影响非常大。
5）住户的密度
一栋高楼和一栋中层的楼在总体费用上，会有一些差别，但是肯定不会出现量级上的差别。一栋高楼和一栋中层的楼花用户可是能差上一倍甚至更多，被这么用户一分，没有量级差别的成本，就可能会出现量级上的差别了。
住户的密度越大，相对来说，管理费就会低一些。
Condo管理费 高好还是低好？
关于管理费的高低，好多人下意识的可能就会说：管理费当然越低越好了。但其实并不是这样的。
首先，为什么会出现Condo这个物种？为什么有人喜欢Condo，不喜欢House？究其原因，Condo这种东西，可以让你在享受优秀的地段、高端的住宅、方便的起居、触手可及的设施的时候，仅仅需要花费很少的一部分钱就可以。如果把它看成是一种共享经济的样板，可能就好理解了。也就是说，你花的钱越多，获得东西也就越多，Condo是一种正向的杠杆。
如果从管理形式上来看，管理费会有一部分放入储备金，在需要的时候不需要另外付钱，相当于一种保险。如果一栋大楼的管理费低，可能是管理公司维护的好，也有可能是很多需要修补的工作拖着不做导致。这时候，业主可能会被迫临时交上一大笔钱。
关于 Condo管理费 的介绍就到这里了，你有什么看法呢？欢迎留言说说。
本文原写于2018年8月26日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
