楼花投资心法 (犀牛手札341)
这几年多伦多的楼花很受欢迎，那么应该怎么选择楼花呢？今天犀牛来和大家聊聊选择楼花的基本原则，叫好听点也可以说是多伦多 楼花投资心法 ，来帮着大家找到喜欢的楼花，避免可能会遇到的坑。
选什么样的楼花好？
你会不会觉得，广告多的楼花就是好，因为只有大公司才能撑得起这么大的市场费用？你会不会觉得哪个楼花热就买哪个，大家都喜欢的肯定有一定的道理呀！还是你会觉得只要便宜就好，因为买入的价格便宜了，以后的上涨空间当然就大了！甚至，你是不是会把楼花当成股票买，在楼市里面追涨买跌？
上面这些做法的确有一定道理，但是都有失偏颇。我们购买楼花之前应该先把自己分类，再把楼花分类，两者互相符合的才是你应该选的。
先给自己做个分类
我们在把楼花分类之前，先要把自己分类。作为一个普通的投资者，相比于市场上的投资产品，我们对自己更熟悉。了解了自己之后，我们再用这个确定的标准去找楼花，事情就事半功倍了。
你的投资目的是什么？
首先我们要先搞清楚自己买楼花的目的是什么。是纯粹为了投资？纯粹为了自住？还是投资自住兼顾？
- 如果是纯投资的话，是准备要长期持有，赚取更多的现金流；还是追求最短时间最大的投资收益？
- 如果是纯自住的话，你想要这套房满足你的什么需求呢？是要位于市中心？是要位于某个确定的社区？是要位于主干道或者地铁沿线？还是有特别的校区要求？
- 投资自住兼顾的话，你更看重哪一边？投资、自住的比例大致是多少？
明确了自己的目的，下一步就要确定预算。确定预算非常重要，很可能有一个楼花特别适合你，但就是超过了预算，一样没法购买。
楼花超过了预算怎么办？
由于楼花的特殊性，除了预算，付款方式也很重要。有一些楼花前期要求的定金特别少，可以达到10%，偶尔还会有一些交房前只需要付5%的楼盘。这时候，有一些风险偏好比较大的投资者就可以不顾预算，并在交房期把楼花转出，赚取丰厚利润。
需要注意的是，虽然这种投资杠杆特别大，但是这种投资方法的风险比较大，大家选择前一定要慎之又慎。
给楼花分类
把自己分好类之后，下一步就要把楼花也给分类。这一步需要研究的东西比较多，如果自己搞不明白的话，可以委托一个靠谱的地产经纪帮忙。
像其他产品一样，楼花并不是一种单一的产品，可以划分很多不同的类型。有的楼花升值快，有的楼花居住性强，有的楼花适合长期持有。
想要把楼花分类，除了需要了解楼花本身，还需要一些周边的情况，比如：
- 开发商的信誉如何？
- 楼花的定价高低？
- 户型设计是否合理？
- 楼花所在的社区如何？
- 该社区的主流物业和某楼花的价位相差多少？
- 楼花所处社区未来前景如何，政府是否有计划大规模投入？
- 政府的规划是5年的、10年的、还是20年甚至更久的？
- 社区有没有交通线路方面的规划，比如说未来修高速或者通地铁的可能性有多大？
- 其他
楼花有没有学区（校区）？
之所以把学区这个因素专门提出来，是因为对于楼花是否有校区这个概念众说纷纭。今天犀牛来和大家澄清一下这个概念。
从理论上说，任何一个楼花都没有确定的校区。大多数楼花都位于交通要道附近，我们都知道一般来说，安静内街才有好学校，而在喧闹的地段学校质量一般都不是很好。
那为什么在楼花宣传的过程中，有的楼花或明示或暗示的说自己有好校区呢？
像这种有可能有好校区的楼花一般都要满足几个条件：
- 1）当下楼花所在地位于好校区之内（教育局有可能会变化校区范围）；
- 2）周边同一地段的楼花不多（没有大规模materplan）；
- 3）以前交房的楼花被划到了校区之内
如果一个楼花符合上面的条件，我们基本可以判断这个楼花是有好校区的。当然，这个结论并不是100%正确。毕竟校区完全由教育局制定，而且还经常会有变动。关于这一点，大家要留个心眼。
本文原写于2018年7月1日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
