犀牛手札330：为什么应该考虑Kitchener（基奇纳）了？
这几年一直在给大家推荐滑铁卢大学的公寓楼花，相信听劝的各位同学不管是在租金回报还是物业升值上都尝到了甜头。
说起滑铁卢，我估计有很多人第一想起的还是拿破仑，第二想起的是大学；而要说起Kitchener，大多数人估计只能给我个黑人问号脸了。那今天咱们就从滑铁卢和Kitchener的科普开始。
滑铁卢在多伦多西边大约100公里处。这个地名颇有来历：1815年拿破仑兵败比利时的滑铁卢，当时的“上加拿大”政府非常兴奋，在1816年把这个地方命名为滑铁卢。后来大批德裔的移民来此处居住，但是苦于在滑铁卢买不到地，就逐渐在稍南一些后来叫做“柏林”的地方居住下来。100年之后，1914年一战爆发，“柏林”在1916年改名为“Kitchener”，直到现在。
滑铁卢和Kitchener在地理位置上非常近，几乎不分彼此，这也是双城（twin-cities）这个名字的由来。后来随着城市版图的扩大，Waterloo、Kitchener和Cambridge三城市连接到了一起，形成了三城（Tri-cities）的格局。比较诡异的是，在三个城市中，滑铁卢城市最小，但是知名度最高，所以这三城仍然统称为滑铁卢地区。
滑铁卢地区2015年人口总数大约575,000，是加拿大第十大行政区。从地理位置讲，Cambridge距离多伦多最近，不到一百公里，交通最为方便；Kitchener次之；Waterloo最远。
下面我来从滑铁卢在几个事件中位置的变化来给大家说说滑铁卢地区的前景：
安省有个金马蹄地区很出名，虽然只是占据最南边的极小一部分，但是却拥有全安省70%的生产总值。为了促进金马蹄地区的发展，安省不断推出利好政策。其中包括1985年的尼亚加拉断崖计划（Niagara Escarpment Plan）、2002年的橡树岭冰碛丘陵保护计划（Oak Ridges Moraine Conservation Plan）、2005年的绿化带计划（Greenbelt）和2006年的大金马蹄发展计划（Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe）。
下面这张图是大金马蹄的地区图：
图中黑色部分的是多伦多市区，如果再加上周边的杜兰郡、约克郡、皮尔郡、荷顿郡四个郡就构成了我们经常说的大多伦多，也就是GTA地区。至于我们华人熟悉的地区，士嘉堡和北约克在多伦多市区；万锦和列治文山在约克郡；密西沙加在皮尔郡；奥克维尔在荷顿郡。
后来，哈密尔顿的经济也得到了长足发展，于是政府把它也加了进来，并起名为金马蹄。再往后，周边地区也发展起来了，政府把图上的其他地区也加到一起，并起了一个新名字，叫大金马蹄-Greater Golden Horseshoe (GGH)。
整个大金马蹄地区南面包括与美国交界的尼亚加拉地区，西面包括滑铁卢和贵湖地区，北面包括Barrie和Lake Simco，东面穿过杜兰郡直至Northhumberland和彼得堡。从去年4月21日起，安省开始对非加拿大国籍或非永久居民，并且不住在安省的购房者征收15%的非居民投机税，也就是Non-Resident Speculation Tax (NRST)，就是在整个大金马蹄范围之内征收的。
2016年3月，多伦多和滑铁卢共同宣布要打造“多伦多-滑铁卢创新走廊”，并宣布以美国的硅谷为直接竞争对手。根据宣传资料的介绍，在“多伦多-滑铁卢创新走廊”范围内，共有16所大专院校，超过42万大学生；有超过20万科技相关人才；有超过15,000家科技公司；有超过5,200家创业公司。目前来看，多伦多-滑铁卢创新走廊虽然还不能与硅谷相提并论，但是完全可以媲美伦敦-剑桥等高科技创新中心。
同样是在2016年，GO Train增加了往返于Kitchener和多伦多之间的列车班次，到达上午四班、下午四班。政府还在筹备投资19亿加元，期望在2024年可以实现全天候、每隔15分钟一个班次的快速火车客运服务。
在上图中，金色的节点是政府准备打造的城市发展中心。细长的红线是正在运行的Go Train通勤火车。大家看滑铁卢地区，滑铁卢和Kitchener两个点都亮了！
2017年5月，加拿大安省省长韦恩宣布，多伦多-温莎(Windsor)高铁即将开建，该高铁线将连接南安省多个重要城市，包括多伦多、圭尔夫(Guelph)、滑铁卢(其实是Kitchener) 、伦敦、Chatham和温莎，全程约2小时。以后从Kitchener-Waterloo 到达皮尔森机场仅需32分钟，到达多伦多市中心仅需48分钟。
最近，Kitchener-Waterloo 被REIN (Real Estate Investment Network)评为安省最具房地产投资潜力的城市第二名。根据数据显示，上5年K-W地区的就业岗位增加了8400个，近乎66%增长。随着越来越多的高科技公司，如Google, Microsoft, Shopify, Blackberry, Desire2Learn, Communitech 等进驻K-W 地区，相信会有更多的住房需求，并且居住人群不仅会有当地的学生，更会有年轻的创业者。
说到学生和创业人，正好来聊聊滑铁卢的大学公寓。“大学公寓”这个东西，在多伦多只是一个概念，咱们经常会听到的XX大学公寓，其实只是楼盘开发商的宣传手段，并不是真正的大学公寓。而在滑铁卢，真的是有学生出租房这种投资品种的。滑铁卢在大学附近批准了大量的condo，同时出台了出租屋管理条例。根据政府2016年的最新报告，滑铁卢的学生出租屋已经超过了需求1200间。如果算上已经批准尚未建成的condo，学生出租房超过需求8000间。
有一点需要说明的是，这个最新的政府报告我并未找到原文，是某滑铁卢经纪在自己的博客中谈到的。如果此说法为真，不得不说已经开发了10年滑铁卢大学公寓的In8 Development真的是未雨绸缪，已经把眼光放到Kitchener市的Downtown了。
弄不好又是一个10年的上升期。
本文完成于2018年4月16日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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