犀牛手札313：房地产投资秘诀

上周末的“房地产小白也能变大神”直播课程，主要是想把我的投资理念和大家分享，同时介绍几个在投资的时候必须要了解的基本概念，帮助刚刚进入房地产投资领域的新手扫盲。

1）需要警惕的投资陷阱

2）什么是价值投资？

3）如何利用反向投资正确选择投资项目？

4）如何判断价值洼地？多伦多的未来房地产如何发展？多伦多的重点发展区域？多伦多将来变化最大的区域在哪儿？

5）树形投资理论

6）如何计算投资收益率ROI？

7）租售比是个什么玩意儿？

8）推因及果这种分析方法有什么问题？

9）专业投资心法

所谓的买房子，其实是有很多个角度的。比如说买来自住，也许会有校区的要求，也许会有居住地点的要求，也许会有通勤时间的要求。当有这些要求的时候，我们对房产的选择就不能完全从投资或者说升值、已经投资回报的角度出发。有人可能会说了，我们可以投资自住兼顾啊。投资、自住的确可以兼顾，但是，每个人都能同意，所谓的投资、自住兼顾，指的是，综合来说，投资自住的合集为最大值。但是这种情况下，其中的任何一个额度都不能是最大值。

也许有人会说，校区房本来就是导致升值的重要因素，买校区房不就是两个都顾、两个都最好的例子吗？关于国内的校区房的情况，我没有研究过，没法说对还是不对。但是，就多伦多来说，校区房和房产升值并不具备直接的相关关系。就这一点，大家可以参阅第三次关于校区的直播，里面有详细的论述。

这一期纯粹从投资角度出发，来谈谈用什么方法投资多伦多的房地产最靠谱，投资回报率最大。

我们人的本能里面有一种特性，就是一看到限期优惠、打折促销或者限购什么的就没法压制自己的欲望。去年和今年的房地产市场在这方面表现的尤为突出。你看上半年到处在抢房子，比叫价加个50万、70万太普遍了。弄得新政之后，很多人都干脆一二十万的押金都不要了，宁愿承担被起诉的风险也不买当时抢的不得了的那个房子了。还有很多人为了买一个房花，先交好几万的入场费，再找开发商买房。结果后来不仅后悔的不得了，连入场费的收据都拿不回来，白白损失了好多钱。

也是在上半年，有些买家为了抢到一套房子，不顾自己的预算和实力，强行加价购买房产。结果现在有的造成的家庭的动荡，前两天还有在网上发帖要自杀的，这事儿到现在仍然有相当大的热度。

对目标的定位错误是一个非常容易犯的错误。但是这一点又是很难避免的，因为这种区别对待不同因素的方式，特别不符合人类的本能。我们经常能听到，很多人可能也会有亲身的体验，我们在买一个投资房的时候，往往会在明明知道哪一种户型哪个单位的投资回报率最大的时候，仍然会不可遏制的选择自己喜欢的那一个单位。而这种任性的选择经常的代价就是几万甚至十几万加元的区别。

我们人类被广告误导是一种本能，但是正确的投资就是要经常做与本能相反的决定。就拿多大概念楼花来说，出来一个就被哄抢，又出来一个又被哄抢。直接的结果就是多大周边的楼花价格飙升，一年的时间就从单价800直接飙到1300。大家想想，有谁在购买之前真的好好做过投资分析呢？整个大多伦多那么多地方，真的只有多大周边这么一个黄金地段吗？

价值投资这个概念最早是由格雷汉姆提出的。现在，它的代表人物是巴菲特和查理·芒格。

我认为，相对于股票，房地产投资才是真正需要采用价值投资方式。

那么，我们怎么用“价值投资”这种方法投资房地产呢？

要用“价值投资”投资房地产，我们首先要搞懂三个问题：

1）我们买的房产，买的不是一个投机品。我们不能指望上半年买了，下半年就涨三五十万。虽然去年的确能够这样，但是这并不是正常的现象。我们在房地产投资中赚的钱，不应该是房子波动的差价，而应该是某个地段在整个社会的经济增长过程中价值的变化。

2）我们的博弈对象，不应该是市场，而是关于某个地段的真实价值。市场没法告诉我们真实的世界的样子，它应该也只应该是一个给我们服务的工具。

3）我们购买的不应该是一个好的地段、好的项目，而应该购买价格低于价值的好的地段、好的项目。

反向投资是近几年一个非常火的投资概念。所谓的反向投资并不是大家投什么我就偏不投这个，也不是凡事都要和主流方式对着干。作为整体而言，投资者太容易被潮流所影响和裹挟。真正的反向投资，指的是用专业的精神来分析市场的趋势，从而发现和抓住那些极明显却又被大多数人忽略的机会。

过去两年的多伦多楼花市场有一个非常明显的趋势：越来越多人投资者在被开发商在几个月就被挑动，才到内部发售就一拥而上，不分青红皂白上去就抢。甚至还有一些人宁愿缴纳相对数量的入场费，就为了能赶快把钱花出去。这种冲动之下的购买行为，不仅给自己增加了不必要的风险，还大大的增加了购房成本。在购买房产之前，如果可以考虑一下反向投资思维，那么很可能会避免上述的损失。

有人可能会问，反向思维会不会很难？能不能给我们举几个例子演示一下反向思维到底是什么？

其实如果我们用反向思维投资，会发现很多机会都是明摆着的，并不需要很费劲的找。在任何时间点，如果我们到处去转转的话，经常会发现很多不理解的东西。

比如说，在Rouge Woods房子100万的时候，Crosby院子更大的独立屋才五六十万。要知道这两个社区，学校可都是Bayview高中，而且Crosby更靠近Yonge街啊。

再比如说，我们都看不上的东约克，北面的独立屋均价100万的时候，那里可是还有40万的呢！要知道，相比万锦和列治文山来说，东约克更靠近湖边也更靠近Downtown。现在的东约克独立屋80万不算什么，而北面的独立屋要到200万，可是不那么容易的。

咱们从现在往未来看，如何判断多伦多的价值洼地呢？在判断价值洼地的时候，有一个误区一定要避免：所谓的价值洼地，并不一定是价格便宜的地方。想想我们前面说的价值投资和反向投资，我们需要找的是目前的价格低于价值的房产。

想要找到价值的洼地，我们首先要熟悉多伦多的各个区域。我希望大家能够每周去多伦多的一个社区做实地考察，因为我目前就是一直在这么做。我自己的感觉是非常的明显。这种影响是潜移默化的，虽然一次两次看不出来什么，十次八次也感觉不出来什么。但是几年下来，市场的温度变化，就已经成了你的本能。

在这种本能的感受之外，再加上比较目前的价位、参考近几个月市场的变化、跟进政府近期的政策变化、再加上研究政府某个地区未来的规划、和交通干线的调整，我们就能比较准备的把握市场的动向。这时候，再加上我们自己对当下投资的需求，就能知道该买哪里，买什么项目了。

再后面的时间内，我和大家分享了我全年专门针对多伦多房地产提出的《树形投资理论》，和大家聊了哪个地段应该着重哪种投资；又和新手投资者介绍了投资收益率ROI以及租售比的概念；最后和大家说了说我为什么认为“推因及果这种分析方法”有问题以及专业投资心法到底是什么。

很快又到了年底，犀牛在这里祝大家新年快乐！在下一期，我会总结一下这一年的多伦多房地产以及我自己的计划。感兴趣的朋友，欢迎和我交流。

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本文完成于2017年12月26日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。

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