犀牛手札268：多伦多大学学区房投资收益比较（2）约克大学
上一期的文章犀牛和大家比较了多伦多核心区域，即多伦多大学、瑞尔森大学、安省设计学院组成的超级校区里公寓价格的变化以及租售比的情况。我们先来做个回顾：
2016这一年来，多伦多核心区域公寓价格的增长率：
- Studio的年房价增长率：21.4%；
- 1卧室单位的年房价增长率：16.3%；
- 2卧室单位的年房价增长率：16.1%；
- 3卧室单位的年房价增长率：65.2%
租售比：
- 当前Studio的租售比：219
- 当前1卧室单位的租售比：248
- 当前2卧室单位的租售比：266
- 当前3卧室单位的租售比：595
下面大家和我一起来看看，大多伦多第二受瞩目的大学：约克大学附近公寓的出租和销售情况。
约克大学（York University）
加拿大约克大学（York University）位于加拿大第一大城市多伦多北郊，是全加拿大综合规模第三大的大学。大学建立于1959 年，共占地635 公顷。
学校设施全面，设有10个学院，24个研究中心，其学生数量超过5万人，教职员工也接近5000 人。 一直以来约克大学以工商管理、法律、艺术设计、计算机科学、社会科学等专业而闻名。其附属的舒立克商学院（Schulich School of Business）的高级管理人员工商管理硕士（EMBA）在伦敦《金融时报》排名中名列全加拿大第1名。在加拿大《麦克林》杂志2015年的大学排行榜上，约克大学位居综合类大学第8名。
约克大学在大多伦多有两个校区。一个是目前的主力校区，在北约克的Keele/Steeles附近，还有一个将来要兴建的万锦校区。咱们一个一个来比较。先来看位于北约克的Keele校区：
从上面的房源分布图，我们可以发现：约克大学周边的公寓并不很多，除了西南方向有一些极为便宜的旧公寓，大部分房源集中在Bathurst一线以东。
犀牛认为造成这种情况的原因大致有下面几种：
1）Jane/Finch附近的问题社区极为靠近约克大学，加上约克大学周边也经常出现各种刑事案件，这种对社区安全的担忧起到了极大的驱散作用；
2）约克大学越过Steeles向北，是属于旺市的Concord，这一带基本以工业为主，几乎没有适于居住的房屋；
3）约克大学越过Sheppard向南，有一大片过去的机场用地，也不具备居住的条件；
4）Yonge街的商业、交通都极为发达，住在这一带，既可以方便的到达南面市中心、也可以方便的达到东面的华人区，距离学校也不太远，加上不弱于市中心的商业可以容易的让学生们感受到家乡的气息。这一切都使得Yonge/Finch为中心的一带成为了大部分学生的首选。
鉴于这些事实，以及政府对约克大学Keele校区周边的规划，犀牛认为未来几年约克大学附近的房产会有如下几个变化：
1）约克大学将要贯通地铁，势必影响周边的物业价格。预计地铁周边以及两天纵向地铁之间的地段，将成为一个很大的增长点。我说的这个增长，并不局限于今天分析的公寓这个市场，对独立屋、镇屋等低层住宅市场一样适用；
2）约克大学越过Steeles向北，将要建成旺市的新中心（MTC）。这个地段将建造无数的新楼、早就无数的机会。诸位投资者需要注意；
3）约克大学越过Sheppard向南，那一大片过去的机场用地，也将被改造为住宅和公园，会有很多的机会产生，大家可以关注。
结合约克大学周边房产的现状和未来，犀牛相信这一带会成为未来一段时期的热点。
下面咱们看看具体的数字：
在约克大学偏西5公里圈子内，studio单位的租金均价$1350，1卧单位的租金均价$1720，2卧单位的租金均价$2300，3卧单位的租金均价$2500；售价：studio单位的销售均价$25万（一年前$24万），1卧单位的销售均价$39万（一年前$31万），2卧单位的销售均价$57万（一年前$46万），3卧单位的销售均价$75万（一年前$44万）。
如果计算一下增长率的话，就是：
- Studio的年房价增长率：4.2%；
- 1卧室单位的年房价增长率：25.8%；
- 2卧室单位的年房价增长率：23.9%；
- 3卧室单位的年房价增长率：70.5%
如果计算一下租售比的话，就是：
- 当前Studio的租售比：185
- 当前1卧室单位的租售比：227
- 当前2卧室单位的租售比：248
- 当前3卧室单位的租售比：300
上面的一系列数字表明，目前约克大学周边公寓的价格增长迅猛，中间段的1卧、2卧户型的增长率维持在25%左右，比多伦多核心地段的16%左右增加不少；与多伦多核心地段类似的是，更多的资金关注到了3卧的户型上，年增长率居然达到了70%！比同期独立House的平均增幅都要大大超出。
再加上租售比的数字，除了3卧的值刚刚达到300，其他户型的公寓都是极为健康的200左右。预示着将来大好的前景。对“租售比”这个概念有疑问的新读者，请参阅我上一期的文章《犀牛手札267：多伦多大学学区房投资收益比较（1）市区》。
说过约克大学的主校区-Keele校区周边的公寓，下面大家来和我一起看看筹建中的新校区-万锦校区的周边公寓情况：
从上面的房源分布图中，我们可以看出：目前约克大学万锦分校周边房源不多，一部分集中在万锦的downtown附近，另外一部分则位于Kennedy东侧的旧公寓那里。现在这一带的公寓市场非常不成熟，还有大片空白，相信政府一定还会有动作。
下面咱们一起来看看目前约克大学万锦校区周边的公寓数据：
售价：1卧单位销售均价$35万（一年前均价$29万），2卧单位销售均价$57万（一年前$44万）；
出租：1卧单位出租均价$1525，2卧单位出租均价$1700。
如果计算一下增长率的话，就是：
- 1卧室单位的年房价增长率：20.7%；
- 2卧室单位的年房价增长率：29.5%
如果计算一下租售比的话，就是：
- 当前1卧室单位的租售比：230
- 当前2卧室单位的租售比：335
可能有细心的朋友注意到了：怎么没有studio和3卧室的数据？这是因为在约克大学万锦分校周边，studio和3卧单位的数量极少，已经失去了成为样本的资格。
如果比较1卧和2卧单位数据的话，这两种房型的年增长率还是不错的，一个是20%，一个是29%，只是3卧室的租售比稍有些高，未来的一段时间可能会有一些补偿。
综合比较约克大学的两个校区，我们基本可以做成如下判断：两个校区周边公寓的市场都还比较健康，成长性也不错，值得投资。如果两个校区相比的话，Keele主校区的机会，近在眼前，而万锦校区距离剧烈增长可能还有一段时间。
这一期的文章就到这里，欢迎大家继续关注我下一期对大多伦多其他高校地段公寓的投资分析。
文章及版权说明：
本文完成于2017年2月13日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
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