二手房投资 分析(犀牛手札257)

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上一期文章和大家讲了围绕楼花两次交房的一些细节,今天犀牛来和喜欢投资现房的朋友聊聊多伦多 二手房投资 特点。

期房和 二手房投资 的差别

期房和现房是投资房地产的两种手段,各有优缺点。期房有比较大的资金杠杆、延期的交易方式,而现房则有明显的物业升值。幸运的是,在加拿大,这两种投资方法对于当地居民、对于远程投资者、对于国际买家同样能操作。

  • 按物业类型分:主要有空地、酒庄、商铺、农场、度假屋和民居;
  • 按样式分:独立屋、半独立屋、排屋、镇屋和公寓;
  • 按产权分:独立产权(Freehold)和共管产权(Condo)。

有的投资者下意识的就认为,独立屋/半独立屋/镇屋=独立产权(Freehold),而公寓=共管产权(Condo)。这个看法是错误的,虽然目前多伦多的房地产市场中,大部分独立屋/半独立屋/镇屋都具有独立的产权,属于Freehold物业,但是这几年来,随着房地产市场的发展,越来越多的镇屋、甚至独立屋都开始向condo方向发展,这也是我们越来越多的听到镇屋,甚至独立屋需要交管理费的原因。

从投资升值的角度看 二手房投资

从投资升值的角度看,空地、独立屋、半独立屋、镇屋和公寓的购买方式非常类似,从利润产生来源看,空地的价值基本集中在升值这个方向;而居中的独立屋/半独立屋/镇屋,则升值获取的利润大大的超过现金流;而公寓方面则是现金流方面的考虑多于物业升值了。

从购买方式看二手房投资

从购买方式看,空地、独立屋、半独立屋、镇屋、公寓基本相同,都是既可以现场签约购买,也可以远程购买,也不受国籍和身份的限制,也都没有限购。

几种重售物业的特点

下面详细的说说上述几种物业的特点:

二手房投资 空地(Vacant Land)

二手房投资

空地有不同的类型,有的可以盖房,有的不可以盖房,而这种差异导致了价格上的巨大差别,大家在购买的时候需要注意。

空地获利的模式比较多样,既可以购入静待升值;也可以建造住宅,短期获取大量利润;甚至还可以通过更改zoning获利。

二手房投资 独立屋(Single/Detached)

二手房投资

独立屋是一座单独的住宅,业主拥有土地和房屋,拥有独立产权,自己负责所有相关费用,居住的房子和其他人的房子是完全分开的。

二手房投资 半独立屋(Semi-detached)

半独立屋的业主拥有独立住房,拥有独立的土地和独立的入口,但与其相邻的单元公用一面墙。房屋拥有人对自己一侧的不动产负责。

排屋在以前的多伦多比较流行,目前大部分人都把它归入独立屋的范畴了。排屋(Link房)一般会有一部分和邻居相连在一起,有的是车库,有的是地库,有很多在外部看不出来,只是每栋之间的间隔很小。排屋(Link)一般比真正的独立屋要便宜很多。据犀牛所知,曾经有的人用相对低的价格买下了他以为是独立屋的物业,后来才发现其实是排屋(Link房),原来出的价格,反而比市场价高了不少。

镇屋(Townhouse)

镇屋是一种多套住宅并联在一起的联排住宅,与左邻右舍共用外墙。业主对土地和土地上面的物业也是拥有永久的独立产权。

还有一种镇屋,叫做叠层镇屋(Stacked Townhouse),即在一个四层的大楼内分为许多二层一套的单元房。这种叠层镇屋(Stacked Townhouse)没有单独的地下室,地下室一般为车库和公共空间。在产权方式上,叠层镇屋(Stacked Townhouse)基本都属于condo。

二手房投资 公寓(Condo VS Apartment)

公寓是大家最熟悉的物业类型,到处可见的高楼,除了一部分专门出租用的Apartment,其他都是公寓,在加拿大叫Condo。

可能有些朋友不理解什么是Apartment,什么是Condo。在法律上这两种物业有很大的区别,对普通人来说,我们基本可以这么理解:Apartment是纯出租性的,租客没有什么公共设施可以使用;而condo的产权属于个人,除了房子本身,业主对大楼附带的公共设施也有一部分的权利。

关于 二手房投资 的分享就到这里了,欢迎大家留言交流。本文原写于2016年11月28日,后有更新。文章为犀牛原创,允许转载,但请保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“这就是多伦多”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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