加拿大房产 代理制度和地产经纪职责（犀牛手札255）
由于对异国他乡的政策和法律不熟悉，很多华人在投资加拿大的房地产时闹了笑话，甚至遭受到不必要的损失。这一期文章，犀牛来给大家介绍 加拿大房产 代理制度和 加拿大地产经纪 的职责。希望通过本文，帮着大家了解加拿大，特别是安省和多伦多法规及习惯做法，从而更大程度的保护好自己的利益。
加拿大和中国法律体系不一样
加拿大和中国的法律体系是完全不同的（中国属于大陆法系，而加拿大属于英美法系），直接导致了 加拿大房产 和 中国房产 中介的角色和行为方式有很大的不同。
在中国，房地产中介处于一个买卖双方之间的地位，主要的作用是帮助买卖双方牵线，如果成功的话，会向双方收取一定费用。在交易的过程中，买方、卖方和中介公司是三个独立的个体，互相没有从属关系。而在买卖双方达成交易之后，中介公司的工作在法律意义上已经完成。交易完成之后再有任何问题，就要买卖双方自行协商解决了。
在加拿大，不存在房屋中介这么一个法律上的角色的。英美法律和大陆法系一个最重要的区别就是它的代理制度。严格意义上来讲，加拿大地产经纪并不是房地产中介，Ta们真正的角色是房产代理人。在法律意义上， 加拿大房产 买卖只存在买方和卖方两个独立的角色，地产经纪是买卖双方为了达成交易临时雇佣的代理人。正是因为这种独特的代理关系的存在，加拿大的地产经纪和买卖双方的关系和中国国内是不同的。
加拿大房产 经纪的责任和义务
- 加拿大房产 经纪有责任和义务保护委托人的利益，并承担相应的法律责任。也就是说，如果委托人认为雇佣的地产经纪没有完成自己的工作职责，可以对地产经纪起诉。即使买卖交易已经完成，雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束；
- 加拿大房产 经纪没有权利代替买卖双方做决定，也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定，如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为，即使交易已经完成，仍然有起诉的权利；
- 加拿大房产 经纪有义务向自己的委托人提供全方位、客观的咨询服务；
- 加拿大房产 经纪必须以委托人的利益为第一考虑，如果委托人认为经纪为了自己的利益而推动买卖双方做决定，事后仍然可以起诉该经纪，并索取赔偿；
- 加拿大房产 经纪的责任并不随着交易的完成而结束，雇主有追索的权利；
- 加拿大房产 经纪的费用，买卖双方经纪的费用，即佣金完全由卖方承担，买方无需承担任何费用。
写到这里，突然想起10天前，加拿大广播公司(CBC)对多伦多地产经纪双重违规代理的报道。所谓“双重代理”交易(double-ended deals)，即同一名地产经纪，同时代表买家和卖家。理论上，如果这名经纪恪守行规，是可以比较公平的完成交易的。不过现实中呢，很多经纪处于自己的利益，会倾向于把卖方和买方的佣金都赚到自己的手中，从而进行一系列暗箱的操作。这种做法一方面造成了对其他出价者的不公平，另外一方面，为了促成交易以及保护卖方的利益，该经纪也有可能刻意隐瞒某些问题，从而给买家造成看不见的损失。
目前，安省的地产经纪做“双重代理”是合法的，但是因为出现的问题较多，BC省已经不允许地产经纪做“双重代理”，犀牛相信，在可以预见的将来，安省也会有类似的规定出台。
如何指定一名 加拿大房产 经纪作为自己的买方/卖方代理？
根据安省地产协会和地产局对地产经纪的要求，在地产经纪与客人第一次见面的时候首先需要向客人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系（The Agency Relationship），并在“Working with A Realtor”这张表格上签字确认了解了双方的各种关系。
这张表格没有任何法律的约束效力，只是让大家了解自己的权利和应该得到的服务，大家可以放心签字。如果你的经纪，没有给你讲这张表，大家反而要注意一下这个经纪的专业性了。需要注意的是，这份文件并不是强制性的，大家如果不愿意签，也没有任何问题。
再往下，买方和卖方需要签的文件就不一样了。如果你要卖房，需要签的文件叫做《Listing Agreement》，具体的内容我就不在这里说了，需要用的时候一看便知。如果你要买房呢，需要签署的文件叫做《Buyer Representation Agreement》，主要的内容是为在某一个时间段内，指定某个经纪，在某个区域内为自己的买方代理人。这份文件同“Working with A Realtor”一样，也不是强制性的，如果双方愿意，不签署任何文件，地产经纪一样可以带着买家看房、选房（这一点在2023年12月1日，《2020 年房地产服务信任法》（ TRESA ）正式取代了安省房地产行业自 20 世纪 90 年代就实施的 REBBA 以后有所改变，具体请参考《TRESA 上位 安省买房服务地震（犀牛手札558）》）。
关于 加拿大房产 代理制度 ，相信大家已经有了个基本的了解，如果就这个问题哪位朋友还想和犀牛继续探讨，欢迎添加我的个人微信：1867654，咱们单聊。
本文原写于2016年11月14日，最后一次更新为2024年1月2日。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
