犀牛手札242：数据世界的大多伦多房地产现状
在研究和讨论房地产的时候，数据占据了极其重要的地位。今天的《犀牛手札》，我要深入挖掘一下多伦多的房地产数据，并借用这些数据，研究现在的大多伦多房地产状况，从而帮助大家更有针对性的进行房地产投资。
为了有效的研究整个大多伦多，犀牛选取了几个最热门的区域来做整个系列的对比：它们分别是多伦多市区中心（Toronto-Central）、万锦（Markham）、列治文山（Richmond Hill）、旺市（Vaughan）和密西沙加（Mississauga）。
一、大多伦多独立屋在不同的地段表现有何不同
我们先来看一下多伦多几个最主要的地区独立屋价格、出租情况：
从上图我们可以看到如下的几个事实：
1）大多伦多的房地产清晰的分成了3个梯队：第一梯队是多伦多市区；第二梯队为约克郡的万锦、列治文山和旺市；第三梯队是皮尔郡的密西沙加。而第一梯队多伦多市区中心区域独立屋的价格是第三梯队密西沙加的整整2倍；
2）在多伦多北面的约克郡三个城市中，列治文山的受关注度高于万锦，万锦的受关注度高于旺市；
3）从房价的年同比增长来看，涨幅最大的是列治文山，而约克郡三个城市的年房价增幅又超过多伦多市中心和密西沙加；
4）从房价的年同比增幅的绝对值来看，所有的城市房价增幅都超过17%，都处于火速上升的阶段；而万锦和列治文山的年同比增长居然可以达到恐怖的25%！
5）从出租情况来看，多伦多市中心的房子最好出租，价格也最高，每个月平均租金C$3433；令人惊讶的是，升值最快的列治文山，月租金居然最低，只有C$2467！
6）如果仅仅从租售比的角度考虑投资，密西沙加和旺市的房地产要优于多伦多市中心、万锦和列治文山。
二、大多伦多的condo公寓市场表现如何
看过了以独立屋为代表的freehold房产的表现，咱们再来看看公寓市场：
如果跨界比较公寓和独立屋，我们能发现一个很神奇的现象：三个卧室的公寓的出租价格，几乎相当于同一地段和独立屋的出租价格。如果再比较它们的价格发展趋势，相信能得出一个比较准确的对未来的预判。鉴于这个话题比较复杂，如果研究清楚，需要花费大量的时间和精力，犀牛会另辟一篇文章专门和大家聊。
书归正传，咱们来比较一下多伦多几个主要城市在公寓方面的表现。
1）在公寓出租方面，多伦多市区和约克郡的3个城市表现比较一致，而密西沙加的公寓市场和其他地区有明显的区别；
2）多伦多市区对于3卧室的需求明显多于其他地区，从另外一个角度证明了市区独立屋的紧俏以及公众对于居住在市中心的渴望；
3）密西沙加对于一卧室的需求明显高于其他地区，而其中的原因很可能来自于多伦多公寓市场的溢出效应；
4）旺市在公寓市场表现突出，不论是租金方面，还是售价方面均明显优于多伦多市中心以外的其他地区。在这个领域，我们可以把旺市看做是多伦多市中心的直接延伸。
三、采取Airbnb方式出租和普通的出租有什么区别？
继上周向大家介绍用Airbnb增加投资回报的文章刊出以后（大家可以点击这里回顾：犀牛手札241：巧用Airbnb投资多伦多房地产），很多朋友都希望犀牛能提供进一步的数据。下面就是采集自Airbnb网站以及多伦多MLS的数据，咱们来做个比较：
通过两种出租方式的比较，我们可以发现几个很有意思的地方：
1）在普通公寓出租情况下，不同的地区租金差别很大；而在Airbnb出租方面，却没有很大的差别。这一点也许来自于房东构成的不同。而如果从租客的角度来看，在越是人气旺的地方，越应该选择Airbnb的方式。
2）如果能够选用Airbnb这种方式出租，在华人主流地区（万锦和列治文山），可以大幅度的提高投资回报率。
3）整体来看，用Airbnb这种方式出租，平均租金可以达到普通出租方式的2倍。
今天这期文章，我选取了近期大多伦多几个最重要的城市的地产数据，力图从客观的角度给大家展示目前的多伦多房地产现状。如果大家有什么疑问呢，欢迎加我个人微信（号码：1867654）和我讨论。
文章及版权说明：
本文写于2016年8月15日，本文引用的数据来自多伦多地产局刊出的《2016年第二季度公寓出租报告》、《大多伦多7月地产报告》、《2016年7月房地产指数价格（INDEX AND BENCHMARK PRICE）》、多伦多地产局MLS地产经纪专用网站、Airbnb实时数据，文章中的每个观点都是犀牛的原创想法。本文写作的目的仅仅是内容和知识的分享，如果仅仅文章，做了错误的投资决定，本人概不负责。文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留来源、作者及原文链接，否则犀牛有可能会付诸法律。
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