Home Staging 房屋售前装饰的秘密（犀牛手札28）
不知道你有没有发现，现在市场上售卖的二手房个个都像新房似的那么漂亮，往火热的房屋销售市场中添了不少柴。这是因为它们都做了专门的装修和装饰。今天犀牛来和你聊聊房屋售前装饰 Home Staging 的秘密，包括做Sataging的原理、如何做、关键是什么，以及几个小技巧和小道具。
为什么要做 Home Staging ？
俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好收拾一番。 Home Staging可不仅仅是简单地清洁房屋，摆正家具，而是结合了房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短。从心理角度来看，一个自用买家买的不是一栋房子，而是买的一个家。如果你能够营造出这个就是他的家的感觉，让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景，那么你的房子已经售出超过一半了，而且，买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格，务求把房子买下来。可想而知，第一印象是何等重要。
根据全美地产经纪商协会（National Association of Realtors）2015年的一项对5万个售房中介的调查显示，49%的中介认为售前装饰对买家起很大作用，47%说起了一点作用，只有4%说不起任何作用。
在卖房的时候，展示一间空屋缺点很明显，一来室内没有视觉上的提示，无法帮助买家联想将来在这个房子里的生活。二来在没有家具布置的引导下，买家身在一间空房里会很自然地把注意力集中在室内的瑕疵上，会更加挑剔细节。 所以，在挂牌出售房子前，home staging 是个可以帮助卖家少付出、大回报的环节。
如何做？
那么怎样能要让你的房子鹤立鸡群呢？目前市场上有专门的 Home staging 公司或团队，可以在挂牌前先给房子打扮润色，更换家具。业内的都是室内设计专家，一般会把墙壁少许粉饰、换上他们提供的家具、换窗帘浴帘毛巾、挂上新的油画或艺术品、修辑花园草地等等，将房子的强项充分凸显。
销售行业有句名言：You don’t sell the steak; you sell the sizzle。意思是你要推给客户的不是牛排真实的肉质和味道，而是卖给他牛排在BBQ火焰上嘶嘶作响和香味四溢的场景。同样地，宅装的目的是直接对准买家的心窝，让他感觉到这个就他梦寐以求的家，让他瞬间产生将来在这个房子里与家人亲友共聚天论的憧憬。
潜在买家面对空房子的时候，很难想像在这个空间中可以做什么，那个空间里可以放什么搭配。如果能摆上一些家具，就有了很好的画面感。
Home Staging 的关键所在
Staging是在营造一种气氛。就像去相亲，女孩子都要化妆。Staging和这是一样的，体现对销售的认真以及对买家的尊重。
北美房地产售前美化协会(RESA, Real Estate Staging Association)的调研报告显示，买家往往是在看到房子的前30至40秒就决定了要不要这个房子。
做staging最大的挑战就是要整理杂乱的物品(decluttering)。因为卖家住在这里，很多东西他意识不到是多馀的或要搬走的。
Home Staging 的秘密
有人说过：“没有丑女人，只有懒女人”。也有人说过：“房子就像女人”。那么，女人打扮的诀窍和打扮房屋的诀窍是不是一样呢？下面的部分，犀牛就来和大家分享Home Staging的秘密。
说要把卖的房子打扮的漂亮，这话并不贴切。女人要漂亮有万种风情可选，可是房子要卖出去的核心却只有一样-去个性化。要知道，每个人的品味都是独特的，而房子却并不是卖给某个人的，所以把要卖的房子个性去掉至关重要。
做 Home Staging 几个常用小技巧
- 腾空所有的壁橱和存储空间，满满的壁橱会让人有房间存储空间不够的错觉；
- 去掉太多或太大的家具，留出足够的空间，不要忘了把角落露出来；
- “干净、干净、干净”是三个最重要的因素；
- 不要留下宠物和宠物的任何痕迹；
- 修复好房子所有的故障，也不要试图掩盖任何破损之处；
- 不要把珠宝等贵重物品和枪、刀等危险品留在屋内；
- 不要锁上任何房间；
- 不要留有任何需要买家修复的东西，如破损的灯、水龙头、开关、门、橱柜、窗帘等；
- 在完成之前看看市场上的类似房子，要确保比它们做的好一点。
做Home Staging经常会用到的小道具
- 漂亮、简介的家具；
- 质地为丝、缎、毛、麻的柔软物品；
- 有质感的地毯、书籍；
- 印有简单线条的窗帘；
- 镜子、植物、落地灯、台灯、双人沙发；
- 靠枕、Queen Size的床；
- 装有抛光的苹果、橙子和葡萄的大碗；
- 厨房操作台上的厨艺书；
- 洗手间带香味的香皂及装有洗浴用品的篮子；
- 后院野餐桌上漂亮的盘子。
刚才咱们说了，Home Staging最重要的就是“去个性化”。但是这个“去个性化”并不是指把房子所有的个性全都抹杀掉，变成一张白纸，而是指突出房子的个性，把前居住者的味道抹杀掉。每个房子都是独特的，Home Staging要做的工作就是要找到房子本身的优点，凸显之；找到房子本身的缺点，隐没之。于是房子也就更值钱了、卖的更快了。如果大家还没有进一步的感觉，有一个很容易的办法-找一些开发商的样板房来看看，其中绝大部分都是你的好教材。
所谓“戏法人人会变，巧妙各有不同”。兵法上不是也有一句吗？“运用之妙，存乎一心”。各位犀牛手札的读者朋友们，鼓足你们的勇气，把Home Staging做出自己的个性来吧。
本文原写于2012年7月6日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
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