二手房 买卖手册 (犀牛手札489)
犀牛根据十几年的从业经验总结出一份安省/多伦多 二手房 买卖手册 ，包括买房流程、卖房流程、注意事项、要不要做Home Staging？什么情况需要付房贷保险？等等，让大家避免踏坑，买的更满意、卖的更划算。
购买 二手房 流程
一、做好预算和贷款预评估
在准备买房前，一定要根据自己的经济状况，找靠谱的贷款专家详谈，做到心中有数。
现在依以下三种类型的客户做具体介绍：
1、登陆不满五年的新移民，首付35%一般就可以拿到贷款。
2、根据家庭收入计算贷款额度。这种情况计算会更复杂些，更有必要和贷款专家面谈。这里要提醒大家：如果你没有决定在某家银行做贷款，就不要让他们查信用分数。原因是：频繁地检查会降低信用分数，同时就会增加贷款难度。
3、海外居民：几个大银行如： RBC, Scotiabank和BMO，对海外居民的贷款比较宽松，首付35%，然后再根据海外收入情况，一般就可以拿到贷款，但是，还必须在买房前一定要和贷款专家咨询清楚。
不管哪种情况，犀牛都建议您事先做好贷款预批。这样做的好处有三个：
a. 如果在申请预授信时发现信用记录有问题，比如发现有未偿还债务，可以有时间采取行动予以补救。
b.获得银行的预授信件之后，您可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，很容易就确定目标房价。
c.在利率锁定期内完成房产交割，确保你能获得较低的贷款利率，通常利率锁定期为90-120天。。
二、明确所需，找准区域(LOCATION)
买房的关键因素有：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等。把这些因素与经纪充分沟通交流和互动，有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。
从大多伦多的地理发展来看，基本上是从南往北，以YONGE街为中轴线，向东或者向西发展的。所以，一般情况是; 多伦多北部的房子比南面的房子新，离央街远区域的房子新过离央街近的。
就华人居住的区域而言，列治文山(RICHMOND HILL)、MARKHAM的房龄普遍新于北约克和世家堡。喜欢较新房屋的买家可以多一些考虑前两个区域。从另外一个角度看，后两个区域在交通、生活便利略胜一筹。
LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主住了若干年后;再卖出去，又获得相当可观的收益。但是，具体在哪个区域买房子，一定要根据自己的实际情况具体问题具体分析。
三、选择经纪，挑选房子
经纪会帮您了解房子的类型、结构、朝向、有无分门出入、占地(LOT)有多大、使用面积有多少、室内是实木地板、复合地板还是地毯、厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等，让您心中有数。
四、起草合同 进行谈判
在安省，一般住宅合同全称是： Agreement of Purchase and Sale，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同，前提是双方都能认可。
五、签订合同，以及解除条件
一般 二手房 Offer中最常见的附加条款有：
1. 贷款条件(Financing)：
即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。
2. 二手房 验房条件(Inspection)：
即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。
3. 公寓楼物业报告的合同条件：
要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。
如果你在买房前，对自己的贷款很有把握，贷款条件就没有必要加上，这样，获得自己满意Offer的几率会大很多，价格上也会优惠; 验屋条件的取消和保留，也要根据看房时的观察，谈合同时的价格和抢offer时的具体情况认真考虑; 至于查看管理报告，是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。
六、办理贷款 寻找律师
合同一旦签订，就要尽快和银行贷款人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。
各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同(Offer)，有关房屋的信息资料(Listing Sheet)，工资单，雇主信，首付款(或存款)证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上，还会要求一定的收入证明和存款能维持半年以上的日常生活费用(包括付贷款，地税等)。如果资料齐全完备，通常两到五个工作日就会有正式结果。
律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关文件的法律执行。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。关于律师在房产买卖中的作用和可以做的事情，欢迎参考《加拿大买卖房产律师可以做什么？(犀牛手札494)》
七、两次看房，最后检查
二手房 在交房前通常有一到两次看房。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的电气设备和家用电气是否都正常工作，其他设施有无损坏和改变。
八、付款交割，乔迁之禧
交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，律师费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张现金支票。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后就会拿到钥匙。
购买 二手房 注意事项
您能买得起多少钱的房子？
在准备买房子的时候，每个人都会问自己一个问题：“我到底能买得起多少钱的房子？”在网上很多地方，大家都能找到最大付款能力计算器。在这里里，犀牛给大家一个超简单的公式： Gross Debt Service (GDS) ratio<32%或者Total Debt Service (TDS) ratio<40% 翻译成好理解的语言就是：房屋的负担不能超过家庭月收入的32%，或者整体债务不能超过家庭月收入的40%。
上面这个办法只是一个估算，最稳妥的办法是找一个贷款经纪，让Ta来帮你测算。
什么情况需要付房贷保险？
根据国家规定，低于20%的首付一定要买房贷保险，而这个保险只可以向Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 或者 Genworth Financial购买。保费的多少和你是不是自雇以及有没有第三方收入有关系。
| LOAN-TO-VALUE | PREMIUM ON TOTAL LOAN | PREMIUM ON INCREASE TO LOAN AMOUNT FOR PORTABILITY AND REFINANCE | ||
|---|---|---|---|---|
| Standard Premium | Self-Employed without 3rd Party Income Validation | Standard Premium | Self-Employed without 3rdParty Income Validation** | |
| UP TO AND INCLUDING 65% | 0.50% | 0.80% | 0.50% | 1.50% |
| UP TO AND INCLUDING 75% | 0.65% | 1.00% | 2.25% | 2.60% |
| UP TO AND INCLUDING 80% | 1.00% | 1.64% | 2.75% | 3.85% |
| UP TO AND INCLUDING 85% | 1.75% | 2.90% | 3.50% | 5.50% |
| UP TO AND INCLUDING 90% | 2.00% | 4.75% | 4.25% | 7.00%* |
| UP TO AND INCLUDING 95% | 2.75% | N/A | 4.25%* | * |
| 90.01% TO 95% — NON-TRADITIONAL DOWN PAYMENT*** | 2.90% | N/A | * | N/A |
| Extended Amortization Surcharges | ||||
| Greater than 25 years, up to and including 30 years: 0.20% Greater than 30 years, up to and including 35 years: 0.40% |
买方需要另付的费用
大家都知道，在买房的时候，除了贷款，买方还要负担一些费用，一般来说包括：
- 押金：$5,000 到 $50,000之间，由不同房价和买卖合同决定。
- 律师费（Legal Fees）：一般在$1,000 到 $3,000之间。
- 房产评估费（Appraisal Fee）：银行或贷款公司给你购买的房子估价的费用，一般在$250 到 $350之间。
- 房贷保险费（Mortgage Loan Insurance）：首付在20%以下时，每个人都需要上房贷保险。具体金额上一小节已经说明。
- 土地转让税（Land Transfer Tax）：多伦多比安省的其他地区差不多多一倍。初次购房者在这方面可以得到差不多$2,000的优惠。
- 费用的微调：包括税率调整、水、电、煤气账单的调整，大致在几百的几千的范围。
- 验房费（Home Inspection）：大家最好找有牌的验房师验房。费用大约在$300 到 $500之间。
- 房契保险（Title Insurance）：这个保险是预防万一房屋实际情况和房契描写不同的情况出现。费用大约是$350。
- 土地测量费（Survey）：有的银行或者贷款公司需要Survey。如果卖家那里没有的话，需要买家自己做。费用大约在$1,000 到 $2,000之间。在大多数情况下，房契保险（Title Insurance）可以起到同样的作用。
- 大楼报告（Status Certificate）：一般来说，condo或者有管理费的镇屋都需要提供这个文件。大多数价格为$100。
- 房屋保险（Home Insurance）：基本一年几千这个范畴，大多数保险公司会给有汽车的客户一个特别折扣。
- 物业税（Property Tax）：在1%左右，每个城市、每年不同。
- 屋内电器：除了买房子时候附带的几大件，其他的还要留一些钱。
- 玻璃：有些房子的玻璃需要更换。
- 服务接入费（Service Connection Fees）：有些服务可能需要付接入费，比如：电视cable、电话、煤气、水、电等。
- Condo管理费：condo或者有管理费的镇屋都需要每个月付一定的管理费。
- 搬家费：根据卡车大小和距离远近不同，大约有几百到几千块。
买房税务优惠Home Buyers’ Tax Credit (HBTC)
从2009年1月27日开始，买房的人可以在年终抵扣$5,000的购房费用。具体情况请大家询问自己的会计师。
RRSP买房者计划（Home Buyers’ Plan）
初次购房者有机会从Registered Retirement Savings Plan (RRSP)中提取$25,000用于购房费用，然后连续15年每年付回RRSP账户，直至付清。
购买 二手房 的H.S.T.税务问题
重售房的买家不需要负担H.S.T.，而直接从建筑商购买新房的人则需要付H.S.T.，不过会有一定的折扣。具体情况，大家需要询问各自的建筑商。
卖房注意事项
出售 二手房 流程
延伸阅读：《多伦多卖房流程(犀牛手札490)》
要不要做Home Staging？
Home Staging现在已经是一个非常流行的概念了，它的作用也基本上得到了所有人的认可。一项地产经纪的民意测验表明，屋主在Home Staging上的投入可以获得390%的回报；未经Home Staging的售房平均售出时间为57天，而经过Home Staging后再上市的平均售房时间为6天，减少了89%的上市时间；经过Home Staging的的房子比空房或未经过装饰的房子售价可高出达10%；有80%的购房者在进入房间的时候，已经决定了是否买下这栋房子，因此，可以让购买者一见钟情的Home Staging至关重要。 所以犀牛的建议是，如果可能的话，尽量做Home Staging吧！关于Home Staging的一些实用建议，请大家移步到地产犀牛网（TeamRhino.ca）或者地产犀牛微信公众账号（Toronto-RealEstate）上面查询《犀牛手札28：Home Staging的秘密》。
最具回报的十大装修项目
延伸阅读：《卖房回报率最高的10大装修项目（犀牛手札191）》
最不具投资回报的项目
说了最具回报的十大装修项目，那么从投资回报上来看，不应该做的装修有哪些呢？游泳池和过度的室外花园首当其冲。如果你喜欢，没问题，但是不要期待在这几项上花的钱能给你卖房子的时候带来太多的帮助。 很多时候，活着并不仅仅是为了生存；买房子也并不是仅仅为了卖出的时候获取更多的利润。在更多的时候，生活本身反而是它意义所在，生活的意义反而是反映在那些不具投资回报的项目上面。
希望这本 多伦多 二手房 买卖手册 能帮到正在买房和卖房的您。
本文初写于2021年5月21日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。
我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
