楼花税费 一览（犀牛手札206）
近些年，加拿大各地的房地产市场都非常火爆，关于房产交易的各种问题也越来越多。今天犀牛来和大家聊聊在加拿大安省购买 楼花税费 问题。
购买楼花时发生的 楼花税费
楼花在交割的时候，除了房子本身的费用，还会产生一些其他的费用：
1. 律师费(Legal Fee)：
由于楼花有两个Closing，一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing，也叫一个是交割产权的Final Closing，所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。Final Closing律师费与二手房相若，Occupancy Closing的律师费则各有不同。
想更多的了解楼花的两个Closing，欢迎查阅《犀牛手札256：多伦多楼花 前置知识》。
2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：
大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费，分别从$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000的样子。
3. 入住费（Occupancy Fee）：
当一座建筑物的主体结构施工完成，而且Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就要求业主入住了，这就是大家说的Occupancy Closing。需要注意的是，这时你虽然有了钥匙，但是房子的产权(Title)还不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的高度、规模、所买的单位在大厦的第几层以及政府的办事效率。
通常30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间约10至12个月；而顶楼的Penhouse的交房和交产权则在几乎在同一个时间发生，有不少人因为这个原因而专门投资Penhouse。
在此期间每月发生的费用通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税；二﹑开发商代收的管理费；三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。
一般来说，每月费用的总和相当于交割之后月供，只是以租金的形式出现。所以从Occupancy Closing开始，如果自己不住的话，就要开始考虑出租的问题了。
4. 楼花转让费（Assignment Fee）：
在房屋产权交割以前，很多投资人都希望将屋购买合同转让出去，这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商可能会收取转让费。
5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：
在发展商开始卖房子的时候，这些费用是打在房屋的成本里的。但是由于楼花有3至5年的开发周期，在产权交割时，如果这两项政府收费增加了，开发商就会要求买家来支付这些可能出现的额外费用。现在很多发展商为了给都会给投资者安心，都会给一个附加费封顶的优惠，但有一些开发商不愿意加上Cap Clause，这点大家需要注意。
6. 支票跳票费（Admin fee）：
在签署买卖合同时，通常你会给开发商的律师几张支票；在Occupancy Closing之后，你可能还会再开几个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票，则银行会对你收取手续费。
7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）：
有些开发商卖房子请律师来完成交易，却需要买家来付这笔律师费。
楼花税费 每个人都必须要交的土地转让税
土地转让税(land transfer tax)是省和市两级政府征收的 楼花税费 和联邦政府无关。房子在买卖、产权上增减名字，土地所有权发生变更得时候都会涉及土地转让税。土地转让税是购房成本不可分割的一部分。
关于土地转让税的细节，感兴趣的朋友，可以查看文章《犀牛手札491：安省土地转让税 和 多伦多土地转让税》。
楼花税费 HST退税问题：
Q：新屋的HST退税对自住和出租来说有区别吗？
A：新屋HST退税对自住和出租在金额方面是一样的，区别是一个事前claim，一个事后claim。两种退税也各有不同的要求：自住要求是主要居所；出租要求至少一年租金。
Q：新屋的HST退税具体是怎么计算的呢？
A：新屋的HST退税包括联邦的GST退税部分和安省的PST退税部分。
具体退税方式分别如下：
联邦GST退税部分（13%HST的5%部分）：房价小于$350,000，退税36%；房价位于$350,000-$450,000，由$6,300递减（350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元）；房价大于$450,000，退税为零。
安省PST退税部分（13%HST的8%部分） ：房价小于$400,000，退税75%，最多不超过$24,000（400000 x 8% x 75% =24000元）；房价大于$400,000，一律退税$24,000。
关于退税更具体的信息，欢迎参考《犀牛手札233：自住房退税 Q&A》和《犀牛手札452：投资房退税 Q&A》两篇文章。
本文原写于2015年12月7日，后有更新。文章为犀牛原创，允许转载，但请保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
