房地产专业术语 盘点 看地产报告必读 (犀牛手札396)
关心多伦多房地产的朋友都知道，多伦多地产局每个月都会对整个GTA的房地产市场做一个总结。如果你想搞懂报告在讲什么，或者说你想自己分析多伦多的房产形势，有些 房地产专业术语 是必须要懂的，包括：416/905、中位数、SNLR、同比和环比、SP/LP、租售比、Mos. Inv、LDOM、PDOM 等等专用词汇。
1）416、905各代表哪些地区？
“416、905都代表什么”这个问题是一个人是否了解多伦多的最低门槛，也是犀牛的客户最觉得难以理解的词汇。这两个数字实在太有地方特色了，不熟悉的人肯定不知道。416和905地区最早是电话号码延伸过来的：多伦多市区是416开头，而其他周边地区是905开头。后来就约定俗成，416代表多伦多市区，905地区代表其他地区。像下面这张图中，只有中间黄色的地区叫做416区，所有其他地区，包括杜兰郡（Durham Region）、约克郡（York Region）、皮尔郡（Peel Region）、荷顿郡（Halton Region）四个地区，以及它们包含的所有24个小城市，都叫905区。
像我们熟悉的万锦、列治文山、旺市、密西沙加、奥克维尔等等，都属于905区。
416区的英文是：City of Toronto；905区的英文是：Rest of GTA；而GTA呢，就是英文Great Toronto Area即大多伦多的缩写。
2）Average Price是什么价格？
Average Price翻译成中文就是均价，指所有房子的销售价格相加之和，除以销售房子的数量。我们一般用均价的变化来寻找过去和未来价格变化的规律。需要注意的是，均价是为了比较价格变化的时候认为计算出来的，实际生活中，一般是不存在真正的价格等于均价的房子的。
3）Detached、Semi-Detached、TownHouse、Condo Apartment都是什么房子？
- Detached代表Detached House。在多伦多一般叫独立屋。在中国翻译为独栋别墅。
- Semi-Detached代表Semi-Detached House。在多伦多一般叫半独立屋。相当于双拼别墅或者姐妹屋。
- TownHouse在多伦多翻译为镇屋。其他地区也叫联排别墅、排屋。
- Condo Apartment在多伦多一般就叫Condo，大多不做中文翻译。一定要翻译的话，可以叫高尚公寓、高级公寓或者直接音译成康斗。
4）Halton Region、Peel Region、York Region、Durham Region、Orangeville、South Simco County都在哪里？
- Halton Region是荷顿郡，我们熟悉的城市Oakville就属于这个郡。
- Peel Region是皮尔郡，我们熟悉的城市Mississauga密西沙加就属于这个郡。
- York Region是约克郡，我们熟悉的城市万锦、列治文山、旺市、国王城、奥罗拉都属于这个郡。
- Durham Region是杜兰郡，皮克灵、Oshawa属于这个郡。
- Orangeville可以叫做橘子镇或者橙县，位置在皮尔郡最北面的那个小缺口的地方。它在行政上其实是没有资格和其他地区并列的。只是它的房地产市场一直很火爆，所以地产局破格把它单独列出来了。
- South Simco County可以翻译做南闪高县，不是郡这个级别的，大致的位置在国王城的北面。地产局把它单独列出来，也是因为这个地区的房地产非常活跃。
Region一般翻译做“郡”或者“区”。这个行政级别在中国是没有的，它比市大，比省小。安省的房地产、教育、交通、基础设施都是在”郡”这个级别统筹规划的。
5）HPI是什么价格？
HPI的全称是Home Price Index。是加拿大全国十几个地产局为了比较准确的了解某地区房屋价格专门设计出来的。简单的理解就是，某个社区的HPI价格就是这个社区的典型房产的价格。
具体的计算方法就不在这里说了，感兴趣的朋友，可以去看《犀牛手札328：为什么要用HPI分析房地产？》这篇文章。
6）平均价和中位数有什么区别？
地产局每个月的报告有一个精简版一个详细版。在详细版的地产报告中，还有一个“中位数”Median Price 顺便和大家介绍一下。所谓“中位数”，指的是在一组数列中中间的那个。打个比方：某地区一个月卖了9套房子，咱们把它们的售价从低到高排列，位于第5位的那个数，就是“中位数”啦。相比均价来说，中位数更接近该地区的真实价格。
下图是2019年6月详细地产报告的一部分。咱们看我用彩色笔画出的部分：如果看均价，Toronto Central比多伦多其他地区贵不少，而如果看中位数呢，它反而是最低的了。
7）SNLR
房地产专业术语 SNLR 的全称是Sales-to-New Listings Ratio，指房屋成交量与挂牌量的比值。
通常该比值在40%-60%之间可被认定房产市场为平衡市场，低于40%为买方市场，买家在交易中占有更多的主动性，有机会可以砍价；高于60%为卖方市场，卖方更具有主动性，可以加价。
8）“同比”和“环比”
同比指今年与去年同期相比，比如2021年7月与2020年7月相比，就是同比；环比是这个月与上个月相比，比如7月与6月相比，就是环比。
同比的英文是“Year-Over-Year”；环比的英文是“Month-By-Month”。在地产报告中，地产局经常会用到的 房产术语 是同比，而不太用环比。在比较连续两个月情况的时候，他们会加一个“季节调整”指数，这一点以后有机会再和大家详细讲。
9）Avg. SP/LP
Avg. SP/LP指成交均价和挂牌价的比率。如果这个比值是100%，则表示房屋成交价与挂牌价相同；若小于100%，则表示房屋为降价销售；相反，大于100%为溢价销售。在实际应用中，大于100%的时候基本都在抢offer；小于100%的情况下则不需要抢offer。
10）租售比
租售比 这个 房产术语 不会出现在地产局的报告上，但是因为这个词用的太频繁了，给大家做个超纲的介绍。租售比指租赁价格与销售价格比，这个指标在比较不同城市房地产情况的时候经常会被引用。
根据传统的理论，租售比越高，房屋产生现金流就越大，投资的价值就越大。不过随着近20年全球房地产市场的膨胀，这一理论受到了极大的挑战。一个很吊诡的事实就是：租售比越高的地区或者房型，越被资本看重，升值的情况越好。
11）Mos. Inv
Mos. Inv全称是Months of Inventory，指月化库存量。简单来说就是，按照过去一年的月平均销量，需要多少个月能完全消化掉目前市场上的库存。
目前大多伦多几个大区，库存消化最快的是杜兰郡，只需半个月；然后是荷顿郡、皮尔郡、多伦多；最慢的是约克郡，其中国王城需要2个半月才能消化干净。
12）LDOM和PDOM
DOM全称是 Days On Market，是指房屋从上市到售出的天数。DOM时间越短，表示该区域的房屋越抢手，热度更高。LDOM和PDOM是根据多伦多情况做出的细分，大家可以随意选用任何一个指标。
关于 房地产专业术语 今天就给大家介绍这么多，有什么疑问欢迎在下面留言。本文原写于2019年7月21日，后有整理。文章为犀牛原创，允许转载，请务必保留作者及原文链接。我是犀牛，我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网（TeamRhino.ca），订阅微信公众平台“这就是多伦多”（号码：Toronto-RealEstate），和我一起“价值投资房地产”！
