犀牛手札367:公寓买卖最重要的文件(多伦多)

最近几期一直在讲多伦多的社区,今天换个话题,讲讲在公寓买卖中最重要的一份文件-Status Certificate(大楼报告)。

大楼报告是一份厚达几百页的文件,里面的细节律师会一条一条给你捋。今天这期文章的目的是让你了解一下这份文件的大致内容,需要关注的一些要点,让你知道如何在买卖房产过程中更好的保护自己。

通过和律师一起阅读大楼报告,你应该知道:

  1. 该公寓单位的登记楼层及单位号(为了好卖或者照顾居民的心理,有些大厦把13、14等号码跳开。比如,假设你家是2018单元,那你实际上买的可能是第18层、16号单位);
  2. 买家是否拥有停车位和储物间的全部产权(这份文件会告诉你这些空间是业主拥有所有权,还是所有权归大厦,业主仅有使用权);
  3. 大厦里是否允许养宠物,以及可以养什么样的宠物;
  4. 游泳池的开放时间以及要求;
  5. 每月物业管理费数目(包括居住单位、公共区域的维护、园艺、水电和其它保养费用)及缴费日期;
  6. 卖家是否缴清了所有费用(包括物业有没有被注册的银行留置权(Lien),有没有拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等)?
  7. 是否有人起诉这个大厦,如果有人在起诉,是否有足够的保险可以涵盖这笔费用;
  8. 大厦的地址、电话等联络方式;
  9. 现任大厦业主委员会成员的名单及联络方式;
  10. 大厦物业管理公司及经理的联络地址、电话等;
  11. 大厦现行有效的宣言书(Declaration)、附例(By-laws)、规则(Rules);
  12. 最新的大厦储备基金评估报告(由专业人士每三年更新一次);
  13. 签发日90天内,大厦储备基金的总金额;
  14. 管理公司是否有足够的储备资金来对物业进行保养和修缮
  15. 大厦公共设施有没有任何重大变更、增加或减少;
  16. 大厦目前出租单位的总数目以及是否允许做Airbnb(由于安全和保险问题,越来越多的公寓开始禁止Airbnb,所以如果你有这方面的打算一定要核实清楚);
  17. 大厦现在生效的保险证明书等重要文件。

上面说的17点并不是大楼报告的全部内容,只是犀牛认为比较重要的一些点。在你见律师的时候,最后让他帮你从头到尾讲一讲。

大楼报告中储备金(Reserve Fund)对大多数人来说,是一个比较生僻的概念,我下面专门讲讲:

一般来说,管理费中的10%-25%会被预留出来作为大厦的储备金。管理公司会将这笔钱存入银行,来应付各类常规以及意外的维护、整修工作。储备金的多寡主要取决于公寓的规模以及大楼的房龄。单元越多,房龄越老,设施越旧,需要预留的储备金也就越多。

除了储备金规模外,买家还应该关注一份Reserve Fund Study的文件,这份文件主要用来阐释在未来几年中,大厦所积累的储备金将被用到哪些地方去。如果文件中显示五年后大厦屋顶需要进行大的翻修,而现在的储备金规模以及预计的收入不足以支持该项维修,那么近年提高管理费的可能性就很大。

Reserve Fund Study应该每3年更新一次。如果文件中的数据没有及时更新,要格外小心。

正常情况下,最新的储备金数额应与表格中最新一次罗列的金额相似。如果数据找不到,可以临时按下列方法估算。比如,如果你想购买的大厦中有100个单位,则你这个的单位的费用就是1%。这意味着如果储备基金短缺100万,你的单位份额将为1万。通常你所购买的单位占大厦所有单位的份额会在大楼文件明确罗列,买家可以这个真实的比例进行计算。你还可以此为据,调整购买价格。此外,如果文件中没有列明储备金的详细用途,买家应该特别留意,这意味着大厦的物业有些疏于管理,又或者储备金有被人挪作他用的风险。

Reserve Fund Study是一个非常重要的文件,要好好研究。

好了,关于在多伦多买卖公寓中最重要的一份文件-大楼报告的解读到这里。另外,一般来说大楼报告只有60天的有效期,大家也要注意。如果你还有其他疑问,欢迎留言或者添加我的个人微信直接咨询。

本文完成于2018年12月30日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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