犀牛手札361:房东又可以随意涨租金了,怎么回事?

幸福总是突如其来。
2018年11月15日,朋友圈疯传:“房东们乐了!安省取消新屋租金涨幅限制”
怎么回事?别又是个假新闻吧?在检查了整个事情的来龙去脉后,犀牛发现上述言论来源于安省政府于11月15日出台的新法案~Bill 57的其中一段。英文原文如下:
大意为:从即日起,首次用于出租的物业,将不再受租金涨幅的限制,房东可以自行决定涨幅。
这件事儿是真的!
如果你一直关注犀牛,想必你曾经在《犀牛手札354》一文中曾经看到过这么一段:根据加拿大宪法,任何法案(Bill)若要成为法律(Act),必须经过参、众两院一致通过,并由女王任命的总督签署方能生效。
所以,我们还不能高兴的太早。
但是,不管怎么样,不妨碍咱们畅想一下,这条法案实施之后,安省的房地产市场会发生什么变化。
在去年,也就是2017年的4月20日,安省推出地产新政。当时犀牛就断言,对未来房地产影响最大的并不是显而易见的“非居民投机税(NRST)”,而是对租金的涨幅限制,对房东和房产投资者伤害极大。
下面是从2014年到2018年,4年间,多伦多的租金变化:
以3卧为例,租金从2014年的$2600涨到了2018年的$3500,年均涨幅8.7%。而如果继续保持租金涨幅限制的1.8%,那么房东将有接近5倍的租金损失。
如果你熟悉多伦多的房地产市场,应该知道目前多伦多的公寓价格增长迅速,不管你是用20%还是35%首付,除去管理费和地税后每个月的现金流都是正负之间徘徊。在这种情况下,如果禁止房东按照市场价格增加租金,将对整体的房地产市场产生巨大的打击。房东和租客之间的矛盾会急剧增加;房东编造谎话骗走租客的情况也会越来越多,间接增加社会的动荡因素。
说过大方面的可能变化,咱们再来看看这一条法律具体是怎么规定的:
1)去掉未来租金涨幅限制的物业,都包括哪些类型呢?
该条款适用于所有的出租物业,不管是大楼中的某个单位,还是活动房、租赁土地、独立屋、半独立屋、镇屋的全部或者一部分,全都适用,没有例外。
2)以前的旧房,即1991年以前的房子一直有租金增幅的限制。在新政策下,是不是改成了所有2018年11月15日以及之前建成的房子,都受租金涨幅限制呢?
关于这一条我觉得法案中有矛盾的地方。按照Schedule 36 Section 6.1的说明,应该是只要是在11月15日以及之前入住的出租单位,都会受租金涨幅限制。但是,在下面一段,提案又再次强调,在11月15日之前形成的租约仍然有租金涨幅限制,之后则没有限制。
如果结合着两段一起看,犀牛觉得,大概率为:现有租户受旧政策保护,而未来的租户则不享受租金限幅政策。所以,2018年11月15日,应该不会像1991年一样,成为一个硬性的节点。它会随着时间的推演,慢慢的消失。
当然,上述言论只是犀牛的一家之言,还要看看后面的专家怎么解读。
因为今天和你讨论的是房东和租客的关系,所以我想再说说目前正在实行的《 2017年租金公平法》,帮大家做个复习:
1)如果是一个有固定期限的租赁合同,租客想要取消的话,不需要等待合同结束,只需要提前60天申请解约即不算违约;
2)房东如果因为自用而赶走租客(比如:自住、给家庭成员居住、其他指定人),必须给租客提供另外一处租客可以接受的居所。否则的话,需向租客支付一个月租金作为赔偿。而且,房东需要给房东与租客委员会(Landlord and Tenant Board)一份书面申请;
3)如果房东因为自用而赶走租客,必须保证使用至少一年。如果不足一年,被发现该单位在租金提高之后租给他人,那么房东必须向房东与租客委员会(Landlord and Tenant Board)作出书面解释;
4)如果房东是因为拆除、装修、维护、改成非居住用途的原因,可以找房东与租客委员会(Landlord and Tenant Board)申请退回已经付给租客的,一个月的补偿款;
5)房东不可以因为水、电、煤气费、管理费等费用的升高而提高租金;
6)如果没有纸面合同,租客有权不付租金;
7)房东不能向前租客收取不该收的费用;
8)禁止养宠物、收取保险定金等,都不能写入书面合约;
9)房东不能因为电梯维护费用而增加租金;
10)房租涨幅的限制适用于所有出租屋,包括此前不受规管的1991年后建成的房屋;(这条已经被废除)
11)房东的房租年涨幅不得超过通胀率;(这条只适用于2018年11月15日以及之前签订的租约合同)
12)房东、租客应该有一份官方固定格式的租赁合同。
咱们需要注意了,《 2017年租金公平法》一共有12条,而11月15日新政只针对了其中的第10条和第11条,其他条款仍然继续生效!各位房东注意不要违法,如果你是一名租客,也要好好利用上面的条款保护自己。
本文完成于2018年11月18日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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