犀牛手札353:投资楼花需知九件事

楼花在多伦多火爆有不少年。我相信,仍然有很多人对楼花到底是什么一知半解。也对诸多购买楼花需要注意的事项不太了解。今天,犀牛就来给大家普及一下楼花最重要的九个知识点。
一)押金还是首付
付款方式是我们购买楼花时非常重要考虑内容。到底一个楼花是5%首付,还是35%首付会很大程度影响购买者的决策。一般来说,开发商会给出两种付款方式,即本地买家和海外买家两种。本地买家一般为20%首付,海外买家35%首付。
在很多时候,开发商为了吸引买家,会在不影响大原则的前提下推出一些对投资者更有利的付款方式,比如5%首付、10%首付、延期付款等等,但是最终在交房的时候还是要回到20%或者35%这个标准的。
在谈论楼花的时候,我们经常会把押金和首付混为一谈。在交房前交的这些钱,我们有的时候叫押金,有的时候叫首付,真正的意思其实也是一样的。
在本质上,这些钱是押金,不是首付。这也是为什么开发商可以选择不盖某个项目在法律上的根据。
二)冷静期
根据法律的规定,所有楼花项目都有10天的冷静期。也就是说,从双方签订合同之后的10天之内,买家可以不需要任何理由退掉购买的楼花,而无需承担任何法律责任。
三)不断的延迟交房
一般来说,签合同的时候,开发商会告诉你一个交房期。基本上在3-4年之间。在真实的生活中,这个期限都会延迟。半年是很正常的时间,极端情况下,延迟2年甚至更多年交房也不是没有发生过的。
四)你的期待可能会有变化
请注意,即使在你和开发商签好合同之后,房子的某些要素也可能会发生变化的。并不是说合同上说的一定能实现。比如说户型构成、地板和房顶的设计、公共设施构成等等。如果你偶然发现自己买的楼花和最初说的有些不同,不要太奇怪,这是正常的。
五)入住并不等于拥有
房子建好之后,你就拿到钥匙并且搬进去了。这时候,你仍然不拥有这套房子,而且开始给开发商付租金。一般来说,总金额等于开发商的贷款利息+管理费+税。具体细节大家可以查看前几周写的文章:《犀牛手札350:从楼花交房到真正过户,你该了解什么?》
六)过户后前几年管理费会涨
因为在签合同的时候,开发商和你说的管理费只是预估。所以很多楼花在交付以后的几年中会提高不少(比如10%-20%)。这也是正常现象。
七)开发费用
楼花在交付给你的时候,会发生一笔开发费用。主要是新项目要给政府交纳的钱。一般包括建筑费、教育费、市政接入费等等。大致的金额可能相当于购房价的1-3%。所以,如果开发商可以提供最后的开发费用封顶,一定要接受。如果开发商没有提供,也可以尝试着要求。
八)公寓的预留金(Reserve Fund)
所有的楼花在交付的时候,都有事先存一部分预留金,一般来说等于2个月的管理费。当然这个钱并不是很多,很多人也不知道,因为律师都会帮你做好。
九)HST
和二手房买卖不同,新房都要交HST的。金额为房价的13%。如果你是自住房买家或者整年出租的投资客,都可以获得一部分的折扣。关于这部分知识,以后有机会再和大家讲。
本文完成于2018年9月23日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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