犀牛手札477:加拿大的外国买家税带来不想要的后果

2020年12月18日,彭博社发表一篇文章,称加拿大的海外买家税有可能会带来意想不到的后果。今天的《犀牛手札》,我来给大家介绍一下这篇文章,并说说我自己的感受。

国家外国买家税可能会带来意想不到的后果:专家 史蒂芬妮·休斯

自由党政府在上个月(11月)的财政更新中提议降低外国购房者税,作为降低房价计划的一部分时,引起了观察家的怀疑。观察家说该政策在解决住房负担能力方面不给力。

这也引起了另外一些专家的批评,他们认为,联邦自由党没有提供具体细节的拟议税收将阻碍经济活动和住房供应增长。

西蒙弗雷泽大学(Simon Fraser University)Beedie商学院金融学教授安德烈·帕夫洛夫(Andrey Pavlov)专门研究房地产风险管理,他举例说,卑诗省15%的外国购房者税。在2016年生效的目标尚未实现。帕夫洛夫说,该税加上温哥华的空置税为政府带来了负收入。

帕夫洛夫在接受采访时说:“按照引入该预算的2018年预算中的规定,卑诗省的投机和空置税应该产生1.85亿加元。 “但是反而,相对于2018年,2019年的财产转让税收入下降了2.25亿加元。”

他补充说,税收也不利于建筑的增长,会通过减少就业机会阻碍经济增长。他说,很明显,政府并没有什么辅助计划,比如通过减少监管、或者是降低其他税收,来弥补经济活动的损失。

建设活动的减少反而会增加公众对住房供应的依赖,如果外国购房税在全国范围内推广,问题可能会更明显。

帕夫洛夫说:“外国买家税在全国范围内的影响不会完全一致,但是对全国住房负担能力产生负面影响的可能行非常大。”

他说,“增税、减税”这样的政策对像新加坡或香港这样的地方,增加住房供应的实际空间较小的地方更有意义。在加拿大,城市土地占全国土地的0.3%。这时候重点应该放在扩大供应上,而不是通过税收来限制经济增长。

他说:“与其对住房市场进行微观管理和引入更多的税收和法规,不如消除目前阻碍大量供应的障碍。”

不列颠哥伦比亚大学萨德商学院教授房地产投资分析的托马斯·戴维多夫(Thomas Davidoff)说,税收和供给措施不一定非要相互排斥。

戴维多夫在一封电子邮件中表示,他赞成对二手房征税,但不支持为了增加房屋供给而对外国房主,或出租房单独收税。

政府的歧视政策可能会对可负担性产生负面影响。他说,这种刻意的税收会减少动工量,并可能带来其他不想要的后果。

我认为这两位教授其实讲的也是比较中肯的,因为在过去这几年我们的确并没有发现外国买家税对房地产市场有什么太明显的遏制。尤其是像在今年这种疫情期间,在我们想象中房价应该会大量的下降,但是事实并不如此,在经过短暂的下跌之后,房价反而开始了飙升,这个就是一个比较让我们觉得奇怪的地方,也就是说,政府对房地产市场这些想象的遏制政策其实并没有他们想象中那么有效。也许真的应该是像前面这位教授说的,把精力应该放在更大的这种通过刺激经济的发展来降低房地产价格的方面,而不是应该纠结于收多少的税。

另外咱们可以看到,在目前多伦多在全世界方面房价的排名是非常高的。在2019年的一个统计上面,多伦多居然排到了第六,远超伦敦和西雅图以及纽约。那么不管是从城市的规模,还是从经济的发展方面,多伦多其实是比不上这几个大的城市的,但是多伦多的房价这么的贵,那么是什么原因呢?我个人认为可能还是基础设施方面,多伦多还是要相对的弱一些。另外在多伦多,投资的标的并不是特别的多,在选择有限的情况下,大家只能把钱放在房地产上,这也就造成了房地产的畸形的发展。

我觉得,如果是想降低房价唯一的可能性就是增加投资的途径,也就是增加其他方面经济的动力。在这种情况下,大家可以分散投资,房地产方面的热钱就会减少很多,也就直接降低了房价。

但是在多伦多或者说加拿大这种情况会不会实现,我觉得也是比较值得商榷的,因为我们也可以看到,在过去的一二十年不管哪个党上台,整个采取的政策并没有花很多力气在提高基础设施方面,或者说促进其他的经济发展方面。具体的原因,我们并不太清楚,政府是怎么想的,但是只是关于房地产方面,我的推论就是:如果政府开始大力的扶持周边的产业,扶持整个经济的平衡的发展,多伦多或者说加拿大的这种畸形的房价是应该会被遏制到的。

今天文章就到这了,如果你有什么意见,欢迎在下面留言,如果你有什么想听的话题,也欢迎在下面留言告诉我。

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本文完成于2020年12月28日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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