犀牛手札470:为什么这些房子卖不出去?困难时期该如何卖房?

好多人都跟我反应,说现在房子,尤其是公寓卖得很困难。我找了不久前刚卖的一栋公寓里面的房子,进行了比较,果然发现有挺多房子卖的比较困难。

那么它们为什么卖不出去?今天这期节目,我就跟你来捋一下,用实际的案例来看看到底这些经纪有可能做错了什么事情。

我给大家上一张图,这张图是我前不久前卖掉一个公寓的竞争对手的情况,他们跟我上盘销售的时间差不多,房型也基本上是类似的。

从上面这张图咱们可以看到一个房子,挂牌了几次、用了多长时间、叫价是什么样子的、最终是不是成交了;咱们还可以看到挂牌经纪公司的情况。我为什么放经纪公司的情况?只是让大家看一下,你卖房子的好坏其实跟经纪所属的公司关系并不是特别大。咱们可以看到右侧这些公司什么样的都有,独立的公司、也有加盟的公司,不管哪种都不会对房子销售产生太大的影响。

下面咱们来捋一捋这几个房子的策略。一般来说卖房子,并不是把这个房子放到MLS系统,就什么都不用管了。卖房其实也是需要一些策略的,咱们孙子兵法不都说过,“知己知彼,百战不殆”。卖房子也是一样的,一个房子拿出来,你是有竞争对手的。另外一个,整个的大环境也非常重要。我们卖房应该先知道大环境是什么样子,然后你有什么竞争对手,再看看你自己的情况,掌握了这三点,大致就可以做到“知己知彼,百战不殆”了。

比较重要的几个指标,基本都可以从地产局来拿到。比如说下面这个市场的销售天数:

咱们可以看到,在15年的时候,销售时间比较长,但到17年以后时间就短了,大概都超不过25天。也就是说,如果你发现有一个房子在市的天数超过了25天,那么不是你的房子有问题,就是你的销售策略有问题,要不就是你的经纪有问题。

要制定销售策略,咱们先要看大环境,比如你的竞争对手的情况。竞争对手的情况,咱们也能找到图。比如说下面:

咱们看目前的listing挂牌数量,2020年初开始非常少,然后就开始疯涨,几乎是一条垂直的线。这说明卖房的难度直线的上升,你的竞争对手也是在直线的上升。

咱们再看库存量:

库存量也是一开始的时候非常低,说明这时候是卖家市场。后来也是库存量是疯涨。就说明你的外部的大环境迅速的变坏,在这种情况下,你应该采取的销售策略呢肯定跟卖方市场不应该一样。

咱们回来再看楼的这几栋房子(最开始的图):1610,6月挂牌挂了$799,000,到7月降价到$78万,然后一直没卖出去。2504,6月份的时候挂牌$1,099,000,等到了7月降到了$1,049,000,还是卖不出去,就给他terminate掉了。2610,7月的时候挂牌$829,000,然后又挂$809,000,还是没卖出去,两个月之后,又重新挂了一遍$809,000,然后还是没卖出去,稍微有点奇怪。3210,在4月的时候挂牌$849,000,7月的时候挂牌$799,000,然后78万卖出去了,卖了差不多是3个月。3302,一共挂牌了4次,从最初的$929,000,最终成交是$870,000,从5月卖到7月时间倒不是特别的长但是操作是比较频繁的。4210,从6月就一直挂$88万,然后从来就没动过,跟上面是完全不一样的销售手法。一个是不断的上下盘,一个就是放在这不动。事实证明,放在那一直不动的手法不如频繁操作的。再往下5407,3月就开始卖,然后挂的是$125万,到了现在又重新挂了$924,900,但相当于有了超过半年时间还没有卖出去。

咱们看房屋的销售策略制定的好不好,除了上下盘的次数和做的广告的情况,还要结合着整个楼的销售情况来看。比如说咱们看同一栋楼的销售天数:

咱们可以看到,这个楼从9月到10月销售天数都是比较少的,一般不会超过20天,那么如果你在这段时间挂牌超过了20天,就说明你的策略可能是有问题。在10月之后,咱们可以看到迅速的上涨到几乎要30天了,这就说明现在整个市场的压力比较大了,我们必须想尽各种方法、各种能想到的新奇的促销招术来推你这个房子,不然的话光等着,咱们就可能永远也卖不出去了。

关于定价,咱们要结合着销售价格来看:

咱们看销售价格这张图,这个也是这个楼的。咱们看到基本销售价格波动不是特别的大,最小$85万,最多$110万。那么咱们再转过来看这几个房子的叫价(继续看第一张图):最下面挂$125万,这个是3月挂的,咱们同时看两张图,3月$125万是明显的偏高了。这个房子7月降到了$99万,咱们再看后面的图,房子的销售在7月最多了卖了$97万、$98万、$99万,他没有成交有可能是他错失了某个机会。等到了10月,咱们可以看到一个$110万的成交,这一个单位没有成交,很有可能是经纪当时做错了一些什么事情。

咱们再看上面频繁操作3302,卖出去的时候是在六七月份,咱们看销售图,六七月份的时候其实情况并不是特别的好,卖的价格,其实还是不错的。但是如果是卖高价,其实他是应该再早一些。比如说他在刚挂牌的时候是5月,咱们看5月当时情况是非常好的,价格均价是$998,000,当时他挂的是$929,000,当时其实是有非常大的机会能卖出去的。如果当时卖出去的话,绝对不会轮到以后的$87万。对吧?
一般来说,咱们比较自己的挂牌的价格,然后再比较你这个楼销售价格,马上就知道你这个房子有没有可能卖出去,房子卖的速度应该是什么样的。这个很容易判断。所以,我觉得这几个房子不管是卖的低了,还是说卖不出去,其实都是有原因的。

为了方便喜欢视频的朋友,犀牛特地录制了一个视频,欢迎大家前往YouTube和西瓜视频观看。本文完成于2020年11月21日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

Share Button