犀牛手札469:为什么CMHC才是加拿大房地产市场的灰犀牛?

我们在新闻中经常可以看到 CMHC:有时候它在预测房市,有时候出台了什么数据研究,有时候又说它的政策影响了房市走向了,它到底是干什么的?是不是特别重要?

CMHC,全称是 Canda Mortgage and Housing Corp.,译为“加拿大抵押贷款与住房公司”,是一所加拿大政府拥有的抵押贷款保险公司

CMHC 最早出现在1944年,由国会成立,主要是为了向二战老兵提供较廉价的住房贷款。现在,CMHC致力于房地产市场和金融系统的稳定,为加拿大人提供住房需求方面的帮助,对目标房屋进行研 究,为政府、消费者和房地产行业提供意见。

1. CMHC的使命:方便⼴⼤群众进入加拿大房产市场、致⼒于财务稳定,帮助加拿⼤人解决他们的住房需 求。
2. CMHC的宗旨:帮助加拿⼤大人解决他们的住房需求
3. CMHC的愿景:成为世界领先的加拿⼤房产核⼼系统
4. CMHC的管理:CMHC属于国有公司,由部长向加拿⼤议会汇报,由董事会负责管理公司事宜,根据加拿大抵押贷款和房地产公司法案、财务管理法案和国家住房法案来处理理业务。

CMHC网站上有一个关于CMHC的视频,CMHC’s Story,解释了CMHC存在的意义(Why does CHMC exist):CMHC 的存在只有一个原因,就是让所有加拿大人都住得起房(CMHC exists for a single reason: to make housing affordable for everyone in Canada. )

到了现在,虽然 CMHC 现在的职能仍然有很多,但是最主要做的事儿还是以下两个:

1)CMHC在房贷一级市场上给房贷保险-抵押贷款保险
2)在二级市场上倒卖房贷。

【知识点1】在了解什么是抵押按揭保险之前,我们先要弄清楚抵押贷款(Mortgage)与贷款(Loan)的区别。顾名思义,抵押贷款也是贷款的一种,只不过是需要抵押物的。

购置房屋这么贵的资产,如果没有抵押,银行放贷的风险太大。所以现如今当你向银行借钱买房的时候,你需要将你购买的房屋抵押给银行;直到你将贷款还清之前,房屋都是属于银行的–这样,如果你出现意外无法还清贷款,那银行则可以将房屋公开出售,以弥补损失。

但如果房价不够高,那银行将无法从售房中弥补所损失的贷款。而买家的首付比例越小,贷款额就越高,银行潜在的风险就越大。就像美国08年的次贷危机:当时利率上升,大量信用差的买家开始还不起贷,银行便只好拍卖掉那些房产,于是市场上出现大量房屋被拍卖,供给量上升导致房价下滑,这让拍卖也卖不出好价钱,造成银行巨额亏损,由此引发了一系列的金融危机。

【知识点2】在加拿大,当你的首付低于20%时,必须要购买抵押贷款保险(mortgage insurance)。这个保险是用来保护银行的,而不是买家;因为只有这样,银行才愿意在低首付的情况下贷款给你。

在一级市场上,CMHC 并不是全加拿大唯一的抵押贷款保险公司,还有另外两家私有的抵押贷款保险公司与它竞争:Genworth Financial (GF)与 Canada Guaranty Mortgage Insurance(CG)。这三家保险公司的保险费是一模一样的,只是批准条件有时不同罢了。

【知识点3】二级市场–倒卖房贷。在房贷的二级市场上,CMHC就是美国的两房,将商业银行的房贷收购过来,打包成债券出售出去,房贷的还款风险从商业银行转到了购买债券的投资者头上,CMHC赚一笔承销费。在二级市场上,CMHC是垄断经营的,独一份,没有竞争。

现在的CMHC已经不是创立之初的样子,它既是一家保险公司(对20%首付以下的贷款提供保险),也是一家投资公司(参与低收入人士的买房投资分成+房贷二级市场的买卖),还是国家的经济调控机构(比如2020年新政,通过政策调节买家贷款能力),对加拿大的经济影响是非常深入的。

因为CMHC本身的特点,CMHC影响的主要是低首付人士,并通过他们来调节房地产市场。也正是因为这一点,咱们从2020年疫情前后房地产的变化,可以看到,CMHC对房市的调节作用并没有他们想象的那么大,他们对后市的推断也是比较离谱的。「关于对加拿大房地产影响的因素,在《犀牛手札464:大多伦多2020年9月房地产报告(我摸到了房间里的大象?)》一文中也有提及,感兴趣的朋友欢迎前往翻看/浏览」

对于普通的华人房产投资者来说,CMHC也并没有直接的影响,因为大部分华人并不会把自己的首付放到20%以下,用到CMHC的服务的机会并不是特别多。

另外,因为除了保险业务,CMHC也涉及到投资房贷的二级市场,这个领域的风险也是比较大的。作为普通投资者,虽然这一块我们无法控制,但是也要加以关注。历史已经证明,房贷的二级市场健康与否,才是决定房产未来的胜负手。

【知识点4】“灰犀牛”一词从2017年古根海姆学者奖获得者米歇尔·渥克撰写的《灰犀牛:如何应对大概率危机》而来。类似“黑天鹅”比喻小概率而影响巨大的事件,“灰犀牛”比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

为了方便喜欢视频的朋友,犀牛特地录制了一个视频,欢迎大家前往YouTube和西瓜视频观看。本文完成于2020年11月14日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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