犀牛手札458:2020年9月10日起开始执行的多伦多短租新规及其影响分析

经过长达两年的法律诉讼后,多伦多市政府宣布从2020年9月10日开始执行新的短租规定,房东出租前必须先登记,同时要交4%的经营税。

据报道,早在2018年多伦多就出台了Airbnb管理新规,但是新规一出台马上遭到房东反对并打官司,去年11月18日,安省地区规划上诉庭(Local Planning Appeal Tribunal,简称LPAT)驳回了房东的上诉,裁决支持多伦多短租房法规,法庭称新规非常符合公众利益。

根据多伦多短租房法规规定,多伦多将要求短期租赁经营者,必须居住在放租的物业中。经营者最多允许出租整套物业中的3间卧房;在出租房间之前,他们还需要事先在市府注册。

多伦多市政府要求短期租赁经营者从9月10日开始在线注册,注册后所有经营者都会收到一个号码,今后所有发布的广告上面都要写上该号码。

这个注册允许有宽限日期,在12月31日截止。开始注册后市政府将开始为期数月的教育宣传,从明年1月1日期,经营者必须按季度交4%的经营税,同时必须获得许可才能继续经营。

下面犀牛来和大家逐一分析一下多伦多短租新规的细节,以及它可能对房地产未来造成的影响,主要有8条:

1)City bylaws permit short-term rentals across Toronto in all housing types in residential zones and the residential components of mixed-use zones.(多伦多的短租法规适用于多伦多区域内各种房型、所有的民用土地分区的房屋)

  • 多伦多以前的民用住宅处于不同的分区之中,有不用的要求,绝大部分地段是不允许分租的。也就是说,目前大部分的家庭旅馆都是违规操作的。此规定执行之后,所有经营短租业务的人都拥有了合法的身份,同时也拥有了法律的保护。
  • 这个短租规定暂时不涉及约克郡(万锦、列治文山、旺市等)、皮尔郡(密西沙加等)、荷顿郡(Oakville等)等目前华人人口众多的居住区域,对上述地区的短租业务没有影响。

2)People can short-term rent their principal residence only. This is the residence where they live and where the address is used for bills, identification, taxes or insurance.(人们只可以把自己的主要居所短租)

  • 这个规定把短租和分租对等起来,也就是说如果不是分租就不能短租。
  • 投资房不能分租这一点会极大影响多伦多Downtown的公寓市场。首先,大批Airbnb将不能运营,这一大批货源将会集中出现在出租市场中,导致市中心租金的进一步下滑。租金的下滑会导致卖家卖房潮的出现,从而进一步遏制房价的上涨。
  • 在受到直接的影响下,物业的所有者是选择违规经营,还是减少自己的房屋投资收益,还是选择卖房避险,目前尚未可知,要看后续的发展。

3)Both homeowners and renters in any housing type (for example house, apartment, or condominium) are allowed to short-term rent their home.(房屋所有者和租客都有权把房屋短租)

  • 这一点肯定是租客喜欢而房东讨厌的。这种矛盾最终会演化为更多的房东、租客矛盾,还是会演化出更详细的出租合同条款,现在还不好说。犀牛本人认为后一种可能性更大一些。

4)People can rent up to three bedrooms in their principal residence for an unlimited number of nights per year or their entire home for a maximum of 180 nights per year.(最多可以出租3个卧室,每年180天)

  • 感觉这一项影响应该不是特别大,只是限制了短租的获利空间。

5)People can host a short-term rental in a secondary suite (for example a basement apartment) or a laneway suite, as long as the suite is their principal residence.(人们可以出租地下室或者后巷房)

  • 这一点是前面条款的补充,增加了通过短租获利的范围。

6)If you reside in the main portion of house, you are not permitted to separately short-term rent the secondary suite or laneway suite.(你只可以把自己目前居住的地下室或者后巷房的一部分出租,而不能整体短租第二套单元。)

  • 这一条再次确定不看把投资房短租,即使是同一个地址的第二个单元也不行。

7)People can short-term rent their homes in Toronto only if they are a registered operator. A valid City-issued registration number must be included in all advertisements and listings.(短租者必须注册)

  • 这一点规范了短租行为,让政府可以更方便的监控短租。

8)Registered short-term rental operators will need to start collecting and remitting the four per cent Municipal Accommodation Tax (MAT) on a quarterly basis starting January 1, 2021. More information on how to collect and make the MAT payments will be provided in fall 2020.(本规定从2021年1月1日起执行,出租方需要缴纳4%的营业税)

  • 目前还无法判断政府可以通过规范短租获得多少收益,但是这一点已经确定了。

上面就是犀牛总结的2020年9月10日起开始执行的多伦多短租规定及其影响分析,希望能帮到大家。

为了方便不喜欢文字的朋友,犀牛特别录制了一个视频版。感兴趣的朋友,欢迎访问犀牛在YouTube和西瓜视频的频道。

本文完成于2020年8月30日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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