犀牛手札457:楼花转让中3种有意思的条件(Condition)

在民用地产交易中,楼花转让是最复杂的交易方式,没有之一。楼花转让牵扯到的税务问题,就有HST、资产增值税、个人所得税、海外买家税、房产投资税;楼花转让牵扯到的费用问题包括如何支付转出方的押金、如何支付转出方的盈利;其中还会涉及产权以及责任的交替,楼花转让完成之后,转出方仍然拥有的权利和义务,等等。合同的有效期可能会长达好几年,直至房屋彻底交割之后才算完全结束。

今天咱们沉到合同细节中,和大家聊聊楼花转让合同中会出现的3种有意思的条件。我说的3种条件,并不是指3个条件,比如贷款条件、验屋条件这些在二手房交易中经常出现的条件。而是3种功能不同的条件。上面所说的贷款条件、验屋条件等,在功能上讲,都是同一种。

今天的内容专业性强一些,不过也很实用,适用对房产交易细节感兴趣的买家、卖家,以及初级的地产从业人员。

在加拿大进行房产交易的时候,房产合同中会涉及3种条件,分别是:前置条件(Condition Precedent)、后置条件(Condition Subsequent)和真实条件(True Condition)。

平常我们做二手房交易的时候,基本上只用前置条件。条件的具体内容可能会包括:贷款条件、验屋条件、大楼报告、买家卖出自己原有的房子,等等。下面是犀牛前几天收到的一个offer,由买家经纪拟定的贷款条款:

这个条件的意思就是,如果买家不在offer确定之后的5个工作日内去掉这个条件的话,买卖合同就作废啦。

其他的条件,包括验屋、大楼报告等等,格式都和上面的类似,可能时间会根据情况有所不同,但是意思都是差不多的。也就是如果买家不在某个约定的日期内做出书面回复,原有合同就做无效处理。

相对来说,前置条件对买家的保护更多一些,我们平时接触的条件,也基本都是这些。

后置条件(Condition Subsequent)在楼花转让和商业物业中用的比较多。之所以选择后置条件,并不是做楼花转让和商业物业的经纪更喜欢卖家,而是因为楼花转让和商业物业合同维持的时间都比较长。我们都知道,不管什么,时间长了,被遗忘或者疏忽的机会都会增大很多,如果仅仅是因为疏忽而导致合同失效,那么对买卖双方都是巨大的损失。

下面是犀牛收到的另外一个楼花转让合同中,买家经纪发过来的条款:

在上面这个条款中,我们可以很清晰的看到“如果没有后续通知,合同将默认成立”的字样。其实在后置条件中,这个字样并不是必须,但是从这个举动我们就可以看到,对面的买家经纪是非常专业和细致的。能和这样的经纪合作,也是卖家经纪的一种幸运和幸福。

上面咱们说了前置条件和后置条件,那么真实条件是什么样子的呢?上面的条件怎么就成了假条件呢?

所谓的“真实条件”是加拿大房产交易中的专业用语,并不是指前面提到的条件都是假的,而是指这个条件是不能取消的。什么意思呢?犀牛来给大家解释:

我们都知道,所谓的买楼花指的是第一个买家和开发商签订和购买合同,而楼花转让呢,指第一个买家私下把合同卖给了第二个买家。在加拿大,如果开发商不同意,这种交易是进行不了的。所以开发商同意,也就成了楼花转让中的“真实条件”。

下面是同一个经纪发过来的合同中的条款:

咱们不管怎么细读条款,也是在里面找不到“取消”字样的,因为这个条件根本就不能取消。

刚才和大家说,能和这样的经纪合作,也是卖家经纪的一种幸运和幸福。为什么这么说呢,因为并不是经常发生。在大多数情况下,买家经纪发过来的offer总是会有一些小问题。下面我给大家出个小问题,是另外一个经纪C发过来的楼花转让条款,大家看看有什么问题:

对这道题感兴趣的朋友,请在下面留言,犀牛统一和大家交流。

为了方便不喜欢文字的朋友,犀牛特别录制了一个视频版。感兴趣的朋友,欢迎访问犀牛在YouTube和西瓜视频的频道。 本文完成于2020年8月23日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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