犀牛手札452:一次性讲透投资型楼花HST退税Q&A

楼花是一种非常有效、杠杆也非常高的投资手段。加拿大政府目前仍是非常支持普通民众投资楼花的。目前政府都会所有投资楼花一定的HST税务优惠,即HST退税。

购买新房可以有两种HST退税,一种是自住房退税,叫(GST/HST New Housing Rebates, 简称 NHR);另一种是投资房退税,叫(GST/HST New Residential Rental Property Rebates, 简称 NRRP Rebates)。自住房退税,开发商会自动帮你办了,而出租房退税就要自己办了。

今天咱们主要来讲投资型的楼花HST退税,争取一次性讲透。要提前说明的是,我下面涉及的问题都是比较细致的,也就是说是大家经常会遇到的问题。我的解答也只是我个人的经验分享,并不能作为最终答案。大家在真的面对下面的一些问题的时候,我的答案只是参考,大家还是要咨询自己的律师或者会计师才行。

Q:海外买家能退税吗?
A:可以。NRRP是物业相关的,和购买人的身份无关。

Q:自住能退吗?
A:自住退的是NHR,不能退NRRP。

Q:合同上的名字和退税人可以不一致吗?
A:不行。HST只能退给交税的人。也就是说,如果家庭成员私下过户是退不了HST的。

Q:重售房能退HST吗?
A:重售房不涉及HST,所以也有谈不到HST退税啦。

Q:所有交过的HST都能退回来吗?
A:并不是。

能退回来的HST计算公式如下: 新屋HST退税分联邦和省两部分: 联邦GST退税部分(13%HST的5%部分):房价小于$350,000的时候,退税36%;房价位于$350,000-$450,000的时候,由$6,300递减(350000 x 0.05 x 0.36 = 6300元);房价大于$450,000,退税为零。 安省PST退税部分(13%HST的8%部分) :房价小于$400,000,退税75%,最多不超过$24,000(400000 x 8% x 75% =24000元);房价大于$400,000,一律退税$24,000。

你所获得的退税相当于联邦税加省税,HST退税总金额不超过3万块。但是因为目前房价比较高,基本上咱们能退回来的,大多数是省税那$24,000。

Q:转入楼花能退吗?
A:可以,转入楼花不影响HST退税。

Q:转出楼花还能退税吗?
A:因为楼花已经转出了,所以HST已经和你没有什么关系了。

Q:什么时候可以开始申请退税?
A:一般来说,只要你已经过户并且有一年的租约在手,马上就可以申请。

Q:房子空着没有租客可以申请HST退税吗?
A:如果出租市场太紧张,房子没有租出去,也不影响退税。但是建议你找到租客后再申请。

Q:租期不够12个月影响HST退税吗?
A:如果因为某些原因,租客离开。你可以继续寻找下一个租客,不会影响你的HST退税。

Q:自住改投资能退吗?
A:可以。在过户前和开发商说好即可。

Q:投资改自住能退吗:
A:在过户前,更改购买用途不涉及HST,所以,你也不用考虑HST退税的问题。

Q:申请HST有有效期吗?
A:有的。如果超过过户后2年内,还没申请,就算给国家做贡献,不能退给你了。

Q:申请后多长时间能退回来?
A:一般来说,1-3个月就能收到退税,还是比较快的。

Q:申请退HST需要提供什么文件?

申报材料包括以下5种,缺一不可:

A: 联邦GST/HST新房出租折扣申请表, Form GST524(new residential Rental Property Rebate Application)
B: 安省GST/HST新房出租折扣申请表,Form RC7524(Ontario Rebate Schedule)
C: 购房合同,Copy of Agreement of Purchase and Sale
D:律师给你的过户文件,Copy of Statement of Adjustment(Final Closing)
E: 一年的租房合同,Copy of Lease Agreement

Q:能给详细讲讲具体的退税操作吗?
A:我会另录一个视频,一步一步带着大家做HST的退税,欢迎大家关注我频道的更新。

为了方便不喜欢文字的朋友,犀牛特别录制了一个视频版。感兴趣的朋友,欢迎访问犀牛在YouTube和西瓜视频的频道。

本文完成于2020年7月19日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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