犀牛手札401:楼花、现房有什么不同?该怎么选?

总是被人问到楼花和现房的区别。今天犀牛就来从五个方面来谈谈楼花和现房的区别。

1)从地产交易角度看,哪种物业是楼花,哪种物业是现房?

有一点需要注意,从法律的角度来看,并不是只有图纸的就是楼花,能看到房子的就是现房。这是一个比较容易犯的错误。对楼花和现房的正确定义应该是:房子没有注册在任何人和公司名下的时候,叫做楼花;而物业有了第一手业主之后的房子就叫现房。这种分类方法对普通的房产投资者可能有点一下子难以接受。但是,现实生活中,不管是对税务局来说,还是房子在税、费方面的支出来说,是否曾经拥有业主是有非常大的区别的。

2)从投资角度看,楼花和现房这两种投资方法有什么异同?

楼花和现房是两种截然不同的投资方法。甚至可以说,投资楼花和投资现房的其实是两种截然不同的人。投资现房的主流人群是现金流派。这一派的人出发点和盈利的支点为强大的现金流,这一派的人比较擅长解决实际生活在会遇到的问题,喜欢和租客打交道,也擅长财务规划。投资楼花的主流人群是价值增长派。这一派的人投资的出发点和盈利的支点都是对未来的预期。这一派的人比较擅长对趋势的判断,以及擅长如何按时间轴来投资。这一派的人一般来说,风险承受能力比较高,对投资收益的期待也比较大,喜欢以小博大。另外,这一派的人一般喜欢简单明了的投资,不喜欢和租客或者日常维护有太大的联系。在房地产市场急速上涨的时候,楼花和现房的投资特点会有所混淆。但是,经过那一段急速上涨期之后,楼花和现房仍然会慢慢恢复自己的特点。

3)从自住角度看,楼花和现房有什么异同?

现房因为房子就在那里,基本上可以即买即住。因为房子已经建好,地段、环境、交通、学校都是明摆在那儿。有非常大的确定性。楼花因为买的是个未来,交房期、社区,甚至周边的交通、学校都可能会有变化。如果买来自住,要对这种不确定性有所预期。

4)从付款方式看,楼花和现房有什么异同?

现房一般要马上过户和还贷。现房买卖的交割日期通常不会超过3个月。需要在短时间内准备好20%或者35%的现金,首付压力比较大。期房对付款方式的要求比较低,基本上一年、甚至两年之内凑足15%或者30%即可,首付的压力小。投资者可以慢慢安排存钱。

5)从税费的角度看,楼花和现房有什么区别?

对于现房来说,买家只需要付土地转让税和律师费就可以了。而楼花在交接的时候需要付的税费就比较多了,除了土地转让税和律师费,还需要付市政费、水电气表的接入费、教育附加费、建筑增容费这些政府专门给新物业设置的杂费。

本文完成于2019年8月25日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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