犀牛手札397:在多伦多转让楼花的手续及其他

楼花是一种非常高效的房地产投资手段,而楼花转让又是楼花投资皇冠上的明珠。因为楼花转让的过程非常复杂的,所以很多投资者对楼花转让的理解是错误的。今天这期《犀牛手札》,我来和大家介绍一下在多伦多做楼花转让的基本知识,包括什么时候可以开始转让、转让的大致流程、转让楼花需要的时间、双方涉及的费用、楼花转让的税务问题、转让后的楼花如何贷款,等等。

1)什么时候可以开始转让

在开发商的合同上一般会写明楼花可以转让的条件。比如已经销售75%,已经销售90%,已经全部卖光,已经动工,已经封顶,已经入住等等。但是,上面这些并不是唯一的条件,除此之外,还有一个非常重要的条件,就是需要开发商的同意。所以,不管合同是怎么写的,你都是要拿到开发商的同意之后才能转让给下家,这一点很重要,大家注意。

2)楼花转让流程是什么样的

楼花转让在本质上是转让合同,在外在形式上和卖房类似。转出方(Assignor)需要找一个经纪代理自己转出楼花,转入方(Assignee)也要找一个经纪来帮自己找楼花并且做手续。同普通的卖房一样,转让楼花所有的经纪佣金也都是由卖方,也就是转出方负责的。买家,也就是转入方,只需要负责自己的律师费。

3)转让楼花大致花多长时间

在大部分情况下,开发商都是不允许通过经纪人的MLS系统转让楼花的。而事实是,MLS系统对房产交易至关重要,没有MLS系统帮助,房产的交易会困难很多倍。所以卖方经纪需要花费比普通卖房多好几倍的时间和精力来做楼花转让的销售。花费的时间也是成倍增长的。一个楼花转让动辄半年,是很正常的事儿。

4)楼花转让的费用如何计算

楼花转让涉及的金额计算是比较复杂的,这一块咱们分成买家、卖家两部分来说。

对买家来说,需要付给卖家:
1)转出方,也就是前一手买家已经交给开发商的所有押金;
2)转出方获得的盈利。

对卖家来说,需要付买卖双方的经纪费、开发商收取的转让费,并从买家那里拿到相当于以前付给开发商的所有押金+盈利的本票。

5)楼花转让的税怎么算

楼花的税务问题比较复杂,咱们还是分成买家和卖家来说。

对买家来说,转让合同上标示的价格大部分情况下是含税价。也就是说,楼花交易涉及的HST是由卖家负责的。买家的责任就是把转过来的合同继续执行下去而已,这时候基本不涉及税务问题。

对卖家来说,税的情况比较复杂,涉及两方面的税,分别是HST和个人所得税。

首先,你把楼花低买高卖获得的盈利需不需要交HST呢?这个要按照你当初购买楼花的目的来决定:如果是为了自住买的,那么楼花的盈利是不需要付HST的;如果就是为了盈利而买的楼花,那么本次楼花转让获得的利润是需要交纳13%的HST的。

其次,转让楼花的盈利如何计入当年的个人所得税。这一点一样是由你当初购买楼花的目的决定的:如果是为了自住买的,那么楼花转让的盈利就是资本增值(Capital Gain),50%计入当年所得;如果当初就是为了盈利而买的楼花,那么这一次楼花转让的盈利就是商业所得(Business Income),100%计入当年所得。

6)转让后楼花如何做贷款

楼花转让涉及两个房价,分别是原始的房价,和转让合同上的价格,也就是加过转出方利润的房价。很多楼花的转入方会担心如果贷款只能按照原始价格贷,交房时的负担会很大。这个是不用担心的,目前绝大部分银行和贷款公司都支持按照转让合同上的新价格给你贷款。

7)除了上面这些,买卖双方还需要注意什么

除了上面这些,买家还需要注意,你是不是把卖家原来获得的优惠全都拿过来了。开发商给原始买家的某些优惠,并不是默认要传递给楼花转让的下家的。这一点要注意。对于卖家来说,你需要注意的是:并不是你把楼花转让新买家就没有你的事儿了。在法理上,你仍然对最原始的合同负责。也就是说,万一楼花转让的下家没有按合同规定收房,你仍然有责任完成原始的交易。当然万一发生这种情况,大部分卖家是会很高兴的。

本文完成于2019年7月28日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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