犀牛手札396:分析多伦多地产报告,需要懂这些专业名词

关心多伦多房地产市场的朋友都知道,每个月多伦多地产局都会对整个大多地区的房地产市场做一个总结。犀牛也会在每个月官方报告出炉后,独立做一份解读。在让自己了解市场真实状况的同时,给各位朋友也做一个分享。

虽然我做的解读比原报告延伸不多,但是仍然受到的大家的肯定。在此犀牛对各位读者表示感谢。

在解读官方地产报告的时候,总是不断有朋友就报告中的一些专有名词向我提问。今天这期《犀牛手札》,我就专门给各位朋友做一个集中讲解。

1)416、905都代表什么?

“416、905都代表什么”这个问题是问的最多的。没办法,这个实在太有地方特色的,不熟悉的人肯定不知道。416和905地区最早是电话号码延伸过来的:多伦多市区是416开头,而其他周边地区是905开头。后来就约定俗成,416代表多伦多市区,905地区代表其他地区。像下面这张图中,只有中间黄色的地区叫做416区,所有其他地区,包括杜兰郡(Durham Region)、约克郡(York Region)、皮尔郡(Peel Region)、荷顿郡(Halton Region)四个地区,以及它们包含的所有24个小城市,都叫905区。

像我们熟悉的万锦、列治文山、旺市、密西沙加、奥克维尔等等,都属于905区。
416区的英文是:City of Toronto905区的英文是:Rest of GTA而GTA呢,就是英文Great Toronto Area,大多伦多的缩写了。

2)Average Price是什么价格?

Average Price翻译成中文就是均价,指所有房子的销售价格相加之和,除以销售房子的数量。我们一般用均价的变化来寻找过去和未来价格变化的规律。需要注意的是,均价是为了比较价格变化的时候认为计算出来的,实际生活中,一般是不存在真正的价格等于均价的房子的。

3)Detached、Semi-Detached、TownHouse、Condo Apartment都是什么房子?

  • Detached代表Detached House。在多伦多一般叫独立屋。在中国翻译为独栋别墅。
  • Semi-Detached代表Semi-Detached House。在多伦多一般叫半独立屋。相当于双拼别墅或者姐妹屋。
  • TownHouse在多伦多翻译为镇屋。其他地区也叫联排别墅、排屋。
  • Condo Apartment在多伦多一般就叫Condo,不做中文的翻译。在其他地区有叫高尚公寓、高级公寓或者直接翻译成康斗。

4)Halton Region、Peel Region、York Region、Durham Region、Orangeville、South Simco County都在哪里?

  • Halton Region在多伦多叫荷顿郡,我们熟悉的城市Oakville就属于这个郡。
  • Peel Region在多伦多叫皮尔郡,我们熟悉的城市Mississauga密西沙加就属于这个郡。
  • York Region在多伦多叫约克郡,我们熟悉的城市万锦、列治文山、旺市、国王城、奥罗拉都属于这个郡。
  • Durham Region在多伦多叫杜兰郡,皮克灵、Oshawa属于这个郡。
  • Orangeville可以叫做橘子镇或者橙县,位置在皮尔郡最北面的那个小缺口的地方。它在行政上其实是没有资格和其他地区并列的。只是它的房地产市场一直很火爆,所以地产局破格把它单独列出来了。
  • South Simco County可以翻译做南闪高县,也不是郡这个级别的,大致的位置在国王城的北面。地产局把它单独列出来,也是因为这个地区的房地产非常活跃。

Region一般翻译做“郡”或者“区”。这个行政级别在中国是没有的,它比市大,比省小。安省的房地产、教育、交通、基础设施都是在”郡”这个级别统筹规划的。

5)HPI是什么价格?

HPI的全称是Home Price Index。是加拿大全国十几个地产局为了比较准确的了解某地区房屋价格专门设计出来的。简单的理解就是,某个社区的HPI价格就是这个社区的典型房产的价格。

具体的计算方法就不在这里说了,感兴趣的朋友,可以去看《犀牛手札328:为什么要用HPI分析房地产?》这篇文章。

6)平均价和中位数

地产局每个月的报告有一个精简版一个详细版。在详细版的地产报告中,还有一个“中位数”Median Price 顺便和大家介绍一下。所谓“中位数”,指的是在一组数列中中间的那个。打个比方:某地区一个月卖了9套房子,咱们把它们的售价从低到高排列,位于第5位的那个数,就是“中位数”啦。相比均价来说,中位数更接近该地区的真实价格。

下图是2019年6月详细地产报告的一部分。咱们看我用彩色笔画出的部分:如果看均价,Toronto Central比多伦多其他地区贵不少,而如果看中位数呢,它反而是最低的了。

如果我们能把中位数和均价一起比较,可能会得出更多维度的分析。但是因为这个需要非常强大的数据分析工具,而且地产局也没有提供这方面的比较。犀牛每个月的地产报告也就没有涉及这方面的内容。感兴趣的朋友,可以自己分析。

本文完成于2019年7月21日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎访问地产犀牛官网(TeamRhino.ca),订阅微信公众平台“多伦多地产犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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