犀牛手札384:你能看到选择楼花的那条“金线”吗?

随着楼价的攀升和开发成本的迅速上涨,这几年的楼花大量出现违约。虽然不会血本无归,但是也造成了大量机会成本的损失。

有没有一种选择楼花的安全的选择,或者说没有一条选择楼花的“金线”?

先来看看过去几年被取消的楼花:

取消的项目开发商取消时间地段取消原因
Kings Club/Ravine HomesUrban Corp2015Toronto公司破产
Harmony Village SheppardCity Core Developments in partnership with Fortress Real Developments2017Scarborough, Ont.项目破产
Kennedy GardensTime Development Group Inc.2018Scarborough, Ont未卖出足够单位
Museum FLTSCastlepoint Numa2017Junction Triangle, Toronto, Ont.未能满足贷款条件
On the Go MimicoStanton Renaissance2017Etobicoke, Ont.未能拿到贷款
The Anchors at LakeviewDunsire Developments2017Mississauga, Ont.未能拿到市政许可
Queensway SubdivisionPark Avenue Homes2017Georgina, Ont.“可能只是想卖更高的价格”
Residences of the Hotel McGibbonSilvercreek Commercial Builders Inc.2018Georgetown不满足贷款条件
Central Park AjaxLeMine2018Ajax, Ont没能拿到贷款
Cosmos CondominiumsLiberty Development Corporation2018Vaughan, Ont.未能满足贷款条件
Icona CondosGupta Group2018Vaughan Metropolitan Centre未预料的市场变化
Danforth AveDIAM Developments2019Toronto未预料到的情况变化
STEP CondosTerranata Developments2019North York未预料的市场变化

所有上面这些楼花全都被取消了。至于取消的原因,有的只是因为自己卖的太便宜了,有的说是自己没有贷到款,有的说是没有被批准等等。但是不管是什么原因,消费者都受到损失了。尤其是前几年,楼花长得特别快,最早楼花可能四百、五百一尺,现在八百、九百、一千,最中心的地方现在有1500一尺。你想如果你买了一个楼花,现在的价位你最少是翻一翻,对吧?如果再算上你的杠杆,我们楼花只需要付20%,5倍的杠杆再加上你翻一翻的价格,所有的利润,你全都损失掉了。

所以选一个楼花是非常重要的,那么我们怎么判断一个楼花是不是靠谱考虑?

我们刚才这个名单里面,有大的开发商,也有小的开发人,对吧?考虑地段,多伦多市区的有周边的有,郊区的也有,小镇也有,对吧?考虑楼盘咱们所有取消这些名单里面也有大的楼盘,也有一个的楼盘,那么我们怎么来选? 下面咱们先来聊聊什么样的楼花风险小。以我的经验,目前风险最小的楼花就是那种成建制的楼花。举例说明,比如说Concord的City Place和Park place,密西沙加的M City,旺市的Transit City等等像那种成片的。不过我们刚才也说了,取消的这些楼花里面也有这种好几栋楼规划好的,我说的风险小的,是已经第一栋已经建好了的。我们看以前的这些所有的楼花只要有第一栋已经建好了,目前都没有发生过任何一起整个盘被消了的事情。

所以这样的楼花目前来看是风险最小的。

还有什么样的风险小?就要看开发商的信誉,看开发商在以前交付楼盘的过程中,它有没有做到自己的承诺,有没有按时交工,有没有交付给客户他所承诺的东西。还有他建筑楼盘的质量怎么样。所有这些我们看一下他们以前的项目就可以很容易地知道。 

第三,开发商的实力如何。

开发商实力一部分是他资金的多少,另外一部分是他以前的所有的信誉的累积,我们并不能说一个开发商大,它的风险就一定得小,但是是有一定的关系的。所以如果两个项目差不多,我们还是倾向于选择实力更雄厚的开发商。 

第四,我们要看开发商过往的表现如何。

这里说的过往的表现并不是说他以前交好的楼教的质量如何,他以前承诺的有没有做到,我说的是他以前有没有取消过项目,并不是说一个大的开发商,一个好的开发商以前就肯定没有取消过项目,就好像我们刚才提到这个名单里面,好几个都是目前比较有名的开发商的项目。那么事实已经发生了,以后,像这样的开发商我们还需不要再给他机会?关于这个答案,在文章的后面我会告诉你,从博弈论的角度来看,我们应该不应该继续买这种开发商的项目。

下面咱们来说说选什么样的开发商收益大。

选择楼花咱们都是为了要收益,那么怎么选一个楼花,如果从投资的角度来说,什么样的楼花好?

地段好的就好吗?大的开发商就好吗?交房期长的好,还是交房期短的好?地段咱们不说了,地段好,当然楼花好,但是地段好,价格也好,价格可能会高很多,如果我们只是投资的话,它能不能涨的超过边缘地段,这是一个问题。

好开发商的项目就一定好吗?一个开发商它开发的项目其实是有品牌加成的,在同一个地段它开发的项目可能就比同样地段的价格要高,或者说同样的价格,它的地段可能会更差一些,那么你愿意不愿意买这样的产品?刚才咱们也说了,楼花是一个风险非常大的产品,万一你选择的项目取消了,那么你虽然不会血本无归,但是你损失了这么多年的机会风险,所以犀牛认为选最好的楼花其实就是风险小的楼花。

因为不管你选择哪一个楼花,只要你买了一个楼花,这个项目和那个项目之间的差距其实是非常的小的,影响你收益最大的其实是你有没有上这趟车。

好,下面我有两个问题给您。

一个是:有一个项目特别好,但是开发商你没听说过,你要不要买?第二个:如果一个很有名的开发商取消过项目,现在它又推出了一个新的项目,你觉得这个项目真的是挺好的,你要不要买?

如果你对这两个问题有什么想法,欢迎在下面留言和大家一起探讨。

在文章的结尾我给你两个小彩蛋:
第一个是目前多伦多开发商的排名。你可能以前也见过报纸上或者媒体上说过多伦多十大开发商怎么样,但是所有的名字其实都是你抄我我抄你,没有什么证据的。下面我给你的这个是一个公司专门根据这些年不同开发商开发的项目的具体的数量做出的统计。

通过这个表我们可以看出最大的开发商是谁,第二大的是谁。我相信在里面一定能找到你喜欢的开发商和你曾经买过楼花的开发商。如果你买的楼花的开发商不在这个名单里,那么你看边上还有一个大的灰色的圈,就是所有其他的开发商的项目。
从这个圈里我们可以看出,最大的开发商Tridel和所有其他所有的小开发商开发的项目的数量几乎一样多。

第二个彩蛋:从博弈论的角度怎么来买楼花。

根据博弈论那种一报还一报的投资方法是最好的投资方法,什么叫一报还一报,只要你觉得这个项目好,那么不管这个开发商是大还是小都要买。如果曾经出现过开发商迟延了,或者说他有个项目取消了,那么该索赔索赔,该拿回定金拿回定金,但是如果以后它还有新的项目出来,那么你还是要继续买。

不知道博弈论的结论跟你的想法是不是一样,也欢迎你在下面留言。

本文完成于2019年4月29日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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